정책을 읽고,
실행할 계획을 만듭니다
공공매입 실무와 공간·운영 기획을 토대로, 토지주의 판단과 전문가의 협업을 돕습니다. 사업별 쟁점을 자료로 정리하고 신청·설계·자금·운영의 다음 순서를 함께 준비합니다.
금액은 구 홈+페이지 소개 자료 기준입니다. 사업별 참여 범위와 수행 내용은 상담 시 안내드립니다.
매입까지의 길
사전심의부터 준공·매입까지의 전체 흐름입니다. 의뢰하신 단계와 계약 범위에 맞춰 실무를 지원합니다.
품질점검은 기초·골조·마감·준공·잔금의 5단계이며, 규모·공정에 따라 추가 점검합니다. 100호 이상은 주요 공정별 월 1회 이상으로 안내됩니다. 설계·점검 해설 ↗
일반형 실무가 기획의 토대입니다
완료 22건의 대부분은 일반·청년·신혼형입니다. 심의와 설계 협의에서 쌓은 경험을 사업 검토에 반영합니다.
심의 대응
“공고상 가능”과 “심의 통과 가능”은 다릅니다. 어떤 항목에서 걸리는지, 무엇을 먼저 정리해야 하는지를 22건에서 배웠습니다.
도면 협의
유형·평면·주차·근생·커뮤니티 계획은 초기에 잘못 잡으면 뒤에서 크게 흔들립니다. 설계사무소와 협의하는 언어를 압니다.
가격·공사비 대응
감정평가형 일원화, 원가법 병행 등 산정 방식이 바뀔 때마다 수지를 다시 세워왔습니다.
특화형은 별도의 적합성 검토가 필요합니다
입주 수요·운영 주체·재원과 해당 공모의 조건을 함께 충족하는지 판단합니다.
| 이런 땅 | 일반형에서는 | 특화형에서 별도로 확인할 것 |
|---|---|---|
| 개발 규모가 제한적이다 | 규모가 안 나와 사업성이 부족 | 대상별 적정 면적·총규모와 공용공간 운영비까지 사업성 검토 |
| 주변 수요 확인이 필요하다 | 지역의 매입 수요와 입지 기준 확인 필요 | 대학·병원·산업단지 등과의 관계가 실제 입주 수요를 뒷받침하는지 검토 |
| 형상·경사가 불리하다 | 평면 효율·주차·안전 기준 검토 필요 | 기본 건축·주차·안전 기준 충족 여부를 확인한 뒤 공간 프로그램 검토 |
| 주변에 이미 물량이 많다 | 기존 공급과 추가 수요의 관계 확인 필요 | 해당 공모의 대상, 지역 수요와 운영 주체·재원을 각각 확인 |
특화형은 입주 수요와 운영의 근거를 갖춘 사업계획이 필요합니다. 일반형의 검토 결과와 별개로 특화형의 수요·운영 적합성을 확인한 뒤 추진 여부를 판단합니다.
특화형이 왜 어려운가
도면만으로 통과하지 않습니다. 세 가지를 동시에 만들어야 합니다.
- 누가 살 것인가 — 대상 설정청년, 고령자, 자립준비청년, 예술인 등 대상에 따라 평면·공용공간·입지 판단이 전부 달라집니다.
- 무엇이 돌아갈 것인가 — 프로그램 설계공동체 활동, 돌봄, 창업 지원 등 운영 프로그램이 공간 계획과 맞아떨어져야 합니다. 운영 주체와 재원을 계획에 구체적으로 반영합니다.
- 누가 운영할 것인가 — 운영 주체준공 후 실제로 운영할 법인이 필요합니다. 공간을 짓는 역량과 준공 후 운영하는 역량이 함께 필요합니다. 저희는 사업 실행과 운영기획을 연결합니다.
운영을 연구합니다
특화형은 “누가 살고 무엇이 돌아갈지”를 설계하는 일입니다. 대상별 공간과 운영에서 확인할 사항을 정리했습니다.
| 대상 | 공간에서 달라지는 것 | 프로그램·운영 | 심의에서 보는 것 |
|---|---|---|---|
| 소형 전용 · 공용 라운지·주방 · 대학·일자리와의 접근성 검토 | 취업·창업 연계 프로그램 · 커뮤니티 매니저 | 운영 주체의 지속성 · 프로그램 실행 계획 | |
| 무장애 설계 · 엘리베이터 필수 · 1층 커뮤니티 | 돌봄 연계 · 건강 프로그램 · 지역 복지기관 협약 | 돌봄 주체 확보 여부 · 안전 설계 | |
| 독립 생활 훈련이 가능한 평면 · 상담실 | 자립 지원기관 협약 · 멘토링 | 지원기관과의 협약 실체 · 퇴거 후 연계 | |
| 작업 공간 · 소음 대응 · 전시·공유 공간 | 창작 지원 · 지역 문화 프로그램 | 대상 모집 가능성 · 운영 재원 |
운영 주체가 없으면 특화형은 성립하지 않습니다. 저희는 3개 사회적기업에서 출발했기 때문에 운영 법인을 세우고 협약을 맺는 일을 처음부터 해왔습니다. 커뮤니티에서 대상별 공간·운영 사례와 관련 글을 함께 살펴보실 수 있습니다.
대표 사례
- 유형
- 일반 매입임대
- 규모
- 약 320억
- 난점
- 도심 입지형 — 한정된 대지에서 세대수와 공공성을 동시에 맞춰야 했음
- 해법
- 유형 설정과 평면 구성을 최적화하고, 공공성과 사업성의 균형점을 심의 기준에 맞춰 재조정
- 결과
- 심의 통과
- 유형
- 특화형 신축 매입임대
- 난점
- 입주자 유형에 맞는 운영 테마를 공간 계획으로 번역하는 일
- 해법
- 운영·공간 기획을 함께 설계하고, 공모 대응 문서를 그 기획에 맞춰 구성
- 결과
- 공모 대응 및 사업화 지원 완료
프로젝트는 공개 가능한 지역명과 수행 범위로 소개합니다. 상세 자료는 공개·제공 가능한 범위를 확인한 뒤 안내드립니다.
BUSINESS PLAN SAMPLES
이런 사업계획서를 만듭니다.
공간의 구상부터 운영을 위한 배치까지.
서비스 구성 예시와 실제 작성 자료를 구분해 살펴보세요.
설계·시공 전문가와 역할을 연결합니다
사업 검토와 신청·자금·운영 기획을 맡고, 설계·시공 전문가와 실행 조건을 맞춥니다. 사업별로 담당 업무와 협의 범위를 정합니다.
| 설계·시공 전문 업무 | 모두의 공공개발 | |
|---|---|---|
| 본업 | 건축계획·설계도서·시공과 품질 관리 | 공공 제도·정책자금·운영. 매입임대가 본업 |
| 강점 | 도면 품질, 시공 관리, 5단계 품질점검 대응 | 심의 요건 검토, 정책자금 조달 구조, 특화형 운영 설계 |
| 첫 계약 | 설계 의뢰 — 수천만원부터 | 사전심의 신청 대행 — 57만 7,500원. 설계 착수 전 입지 검토 |
| 안 되는 땅 | 건축계획의 대안과 실행 가능 조건 검토 | 입지·수요·운영 주체와 재원을 검토해 유형별 적합성을 판단합니다 |
| 자금 | 설계·시공 일정과 소요 비용 검토 | 요건별 토지확보지원금·HUG 보증 등 정책자금의 적용 조건과 조달 가능성을 검토합니다 |
| 함께 일할 때 | 사업 검토와 자금 계획을 설계도서·시공 일정에 맞춰 조율합니다. 각 분야의 판단과 책임은 자격과 계약을 갖춘 담당 주체가 맡습니다. | |
어디에서 일해왔나
LH 매입임대
일반·청년·신혼형 전 유형, 그리고 특화형. 심의 대응과 도면 협의 경험이 가장 많이 쌓인 영역입니다.
도시재생 · 역세권
역세권 안심사업, 도시재생 사업. 공공이 구조와 자금으로 들어오는 사업을 다뤄왔습니다.
공공PF · 리츠
공공PF와 리츠 구조까지. 도시재생 공간지원리츠처럼 공공이 참여하는 사업의 매입·운영 조건을 검토합니다.
우리가 일하는 방식
- 후속 실행까지 이어갈 수 있습니다. 리포트·신청·상담의 개별 의뢰부터 설계 조율, 심의 대응, 자금·인허가·시공 관리까지. 필요한 단계의 수행 범위를 별도 계약으로 정합니다.
- 실행 PM을 직접 수행합니다. 직접 사업을 실행하며, 프로젝트별 역할과 수행 범위를 명확히 안내합니다.
- 땅만 팔고 싶으시면 그것도 돕습니다. 토지·계획·심의 검토 자료를 정리해 거래 협의를 돕습니다. 거래는 권한 있는 공인중개사가 담당하며 가격 상승이나 심의 승계를 보장하지 않습니다.
- 동의받은 사업 정보만 공유합니다. 토지주의 선택권이 우선입니다.
- 무엇이 무료이고 무엇이 유료인지 먼저 밝힙니다. 제도 정보, 자가 체크리스트, 커뮤니티 답변은 무료입니다. 수지분석 리포트, 신청 자료 작성과 접수 지원, 사업 상담은 안내된 비용으로 제공합니다. 별도 기획·자문·실행 PM은 산출물과 비용을 먼저 협의합니다.
대표 정인희
검토의 근거와 담당자의 역할을 분명하게 안내합니다.
대표 · 공공개발의 계획과 실행
| 현재 | 모두의 공공개발(구 홈+페이지) 대표 · 3개 사회적기업 연합 출신 |
| 해온 일 | LH 매입임대 22건 준공·매입 · 특화형 운영 설계 · 도시재생·공공PF·리츠 구조 |
| 자리그룹 | 신바다 · 사회적기업 자리(주) 창업 — 위기 청소년·청년 자립 카페에서 출발해 사회적 부동산·사회주택·건물 매입·시행으로 확장 |
| 기록 | 대한경제(2021) · 라이프인(2017) · 블로터(2015) — 커뮤니티 ‘기록·언론’에서 원문 링크 |
대표가 직접 답합니다. 커뮤니티의 제도 질문, 사전심의 접수 판단, 전체 컨설팅의 첫 미팅은 대표가 봅니다. 누가 답했는지가 남는 회사가 되려고 합니다.
언론 보도 · 기록
자리그룹의 시작과 사회적 부동산 사업을 다룬 인터뷰입니다.
대한경제 · 2021
건물 임차보다 꼬마빌딩 — 사회적 부동산으로
라이프인 · 2017
일자리·쉼자리·꿈자리 — 사회적기업 자리
블로터 · 2015
크라우드펀딩으로 만든 첫 로스팅기
이름에 대하여
모두의 공공개발은 “구 홈+페이지”입니다. 3개 사회적기업이 모여 시작했고, 사람과 공간을 다루는 일을 하다 건물을 짓게 됐습니다. 그래서 운영을 아는 상태로 개발을 배운 팀이 됐습니다. LH 매입임대만 다루던 회사에서, 공공이 사주고 빌려주고 함께하는 개발 전반을 다루는 소셜 디벨로퍼로 정체성을 다시 정의하면서 이름을 바꿨습니다. 실적과 팀은 그대로입니다.
서울 25개 자치구 LH 매입임대 — 지역별 조건부터 확인
서울 각 자치구의 토지는 해당 공고의 대상 지역·입지·수요 조건을 확인해야 합니다. 대학 인근 가점과 도시재생활성화지역 해당 여부도 필지별로 검토합니다. 아래 지역별 링크에서 공통 자가 체크리스트로 이동할 수 있습니다.
경기·인천도 토지별 조건을 확인해 안내합니다.
회사 정보
| 브랜드 | 모두의 공공개발 · 소셜 디벨로퍼 (구 홈+페이지) |
| 출발 | 3개 사회적기업 연합(자리㈜ 등) → 공공주택 개발 실행팀 |
| 파트너 | 설계사무소 · 시공사 · 신탁사 · 운영 법인 (사업별 구성) |