청천동 11-23 다가구 — 기존 임대와 신축의 현금흐름 비교

경매 투자분석 리포트 · 17쪽 PDF
보고서 2026.10.12 · 경매자료 2026.10.11 · 게시 2026.10.14

감정가 대비 낮은 최저가에서 기존 다가구 활용과 신축 대안을 비교했습니다. 월 현금흐름의 차이보다 추가 투자금의 차이가 크게 나타나는 사례입니다.

물건과 권리

공개 재게시 자료에 근저당 기준일과 임차권 기록이 있으나 최신 등기부 원본은 열람하지 않았습니다. 원래 대항력·배당요구·권리 승계와 실제 점유관계가 확인되지 않아 보증금 인수액의 상한을 확정할 수 없습니다.

검토 범위 · 운남동은 법원 매각물건명세서 원문, 나머지 물건은 공개 재게시 등기·임대차 요약을 사용했습니다. 최신 발급 등기부와 상세 임대차 원본을 확인한 확정 권리분석이 아니며, 인수금 0원은 계산을 위한 가정입니다.

위치와 대상 필지

모두의맵에서 인천광역시 부평구 청천동 11-23 열기 ↗

두 가지 사업안 비교

기준 시나리오에서 신축의 월 현금흐름 증가분은 약 14만원입니다. 신축에 필요한 추가 자기자본과 준공업지역·약 3m 진입도로 조건을 같이 반영해 기존 활용안과 비교합니다.

가정: 가동률 90%, 수취 임대료의 운영비 20%, 대출은 기준 최저가의 50%, 연 6% 이자만 납부. 운영·매각 관련 세금과 준비기간 중 운영수입은 제외합니다. A/B 대출액은 같고 추가 사업비는 자기자본으로 조달합니다. 신규 임대보증금은 전액 반환준비금으로 두어 투자재원에 사용하지 않습니다.

공간별 임대료와 운영손익

보유·자가사업·매각 경로

리모델링 임대, 자가사업과 임대의 결합, 근린시설 신축 후 보유·매각을 비교합니다. 신축 규모와 용도는 인허가가 확정된 설계가 아닌 분석 가정입니다.

17쪽 PDF에는 권리검토, 필지·도로 구조, 사업비·자금조달, 임대료 근거, 원리금 상환 비교, 공실·금리 민감도, 자가사업 손익, 5년 보유·매각 시뮬레이션과 출처를 담았습니다. 5년 매각가격은 사업원가의 90·100·110%를 적용한 민감도 가정이며 시장 평가가격이 아닙니다.

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