경매 투자분석 리포트 · 17쪽 PDF
보고서 2026.10.12 · 경매자료 2026.10.11 · 게시 2026.10.14
최저매각가격보다 신축비와 임대수요가 투자 규모를 좌우하는 토지입니다. 주거·상가 복합안과 근린시설안을 같은 금융조건으로 비교했습니다.
물건과 권리
| 항목 | 보고서 기준 정보 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 영종구 운남동 1538-3 |
| 법원·사건 | 인천지방법원 / 2025타경508744 · 물건 2 |
| 감정가격 | 696,371,000원 |
| 최저매각가격 | 238,855,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 34.30% |
| 토지 / 공부 건물 | 315.1㎡ / 건물 없음 |
2026년 6월 2일 법원 매각물건명세서에는 조사된 임차내역과 인수 권리 기재가 없습니다. 최신 등기부 원본과 현재 점유·지장물 관계는 미확정이며, 토지의 추가 취득비용을 별도로 검토해야 합니다.
검토 범위 · 운남동은 법원 매각물건명세서 원문, 나머지 물건은 공개 재게시 등기·임대차 요약을 사용했습니다. 최신 발급 등기부와 상세 임대차 원본을 확인한 확정 권리분석이 아니며, 인수금 0원은 계산을 위한 가정입니다.
위치와 대상 필지
모두의맵에서 인천광역시 영종구 운남동 1538-3 열기 ↗
두 가지 사업안 비교
| 투자·운영 항목 | A · 주거·상가 복합 신축 | B · 근린시설 신축 |
|---|---|---|
| 총투입금 | 16.69억원 | 12.93억원 |
| 필요 자기자본 | 15.50억원 | 11.73억원 |
| 계획 월 임대료 | 470만원 | 330만원 |
| 월 임대 영업이익(NOI) | 338.4만원 | 237.6만원 |
| 이자 후 월 현금 | +279만원 | +178만원 |
복합안의 월 현금흐름은 더 크지만 자기자본도 더 많이 필요합니다. 토지가 싸다는 이유만으로 복합 신축의 투자금 회수기간이 짧아지는 것은 아닙니다.
가정: 가동률 90%, 수취 임대료의 운영비 20%, 대출은 기준 최저가의 50%, 연 6% 이자만 납부. 운영·매각 관련 세금과 준비기간 중 운영수입은 제외합니다. A/B 대출액은 같고 추가 사업비는 자기자본으로 조달합니다. 신규 임대보증금은 전액 반환준비금으로 두어 투자재원에 사용하지 않습니다.
공간별 임대료와 운영손익
보유·자가사업·매각 경로
민간 임대 보유, 근린시설 운영·매각, 자가사업의 손익을 비교합니다. 공공·LH 매입주택은 민간 임대안과 분리된 별도 경로이며 공고·설계·심의·매입가격·계약 조건이 아직 확정되지 않았습니다.
17쪽 PDF에는 권리검토, 필지·도로 구조, 사업비·자금조달, 임대료 근거, 원리금 상환 비교, 공실·금리 민감도, 자가사업 손익, 5년 보유·매각 시뮬레이션과 출처를 담았습니다. 5년 매각가격은 사업원가의 90·100·110%를 적용한 민감도 가정이며 시장 평가가격이 아닙니다.
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