경매 투자분석 리포트 · 17쪽 PDF
보고서 2026.10.12 · 경매자료 2026.10.11 · 게시 2026.10.14
선순위 임차기록과 작은 대지의 개발 조건이 투자 판단에 영향을 주는 다가구입니다. 리모델링과 신축 모두 이자 차감 후 남는 현금의 여유가 크지 않은 사례입니다.
물건과 권리
| 항목 | 보고서 기준 정보 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 4-3 |
| 법원·사건 | 서울서부지방법원 / 2025타경52160 · 물건 1 |
| 감정가격 | 1,029,885,380원 |
| 최저매각가격 | 421,841,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 40.96% |
| 토지 / 공부 건물 | 109.4㎡ / 182.02㎡ |
1층 보증금 6,600만원은 공개 자료상 선순위 인수 가능성이 있는 기록입니다. 실제 인수액은 권리 유지와 배당 잔액에 따라 달라집니다. 2층 1억원과 지하·기타 점유를 단순 합산해 선순위 인수금으로 볼 수 없으며 최신 등기부 원본은 미열람입니다.
보고서에 기재된 2026년 10월 13일 매각기일은 게시일 현재 지났습니다. 본 자료는 당시 가격으로 작성한 분석 사례이며, 해당 기일의 매각 결과와 현재 진행상태를 확인한 안내가 아닙니다.
검토 범위 · 운남동은 법원 매각물건명세서 원문, 나머지 물건은 공개 재게시 등기·임대차 요약을 사용했습니다. 최신 발급 등기부와 상세 임대차 원본을 확인한 확정 권리분석이 아니며, 인수금 0원은 계산을 위한 가정입니다.
위치와 대상 필지
두 가지 사업안 비교
| 투자·운영 항목 | A · 리모델링 후 임대 | B · 근린시설 신축 |
|---|---|---|
| 총투입금 | 6.28억원 | 10.19억원 |
| 필요 자기자본 | 4.17억원 | 8.08억원 |
| 계획 월 임대료 | 190만원 | 185만원 |
| 월 임대 영업이익(NOI) | 136.8만원 | 133.2만원 |
| 이자 후 월 현금 | +31만원 | +28만원 |
기준 시나리오의 이자 후 월 현금은 리모델링 약 31만원, 신축 약 28만원입니다. 미확정 인수금과 공실·금리 변동이 수익에 미치는 영향이 크며, 진입로와 개발 제한 조건도 투자 판단에 반영합니다.
가정: 가동률 90%, 수취 임대료의 운영비 20%, 대출은 기준 최저가의 50%, 연 6% 이자만 납부. 운영·매각 관련 세금과 준비기간 중 운영수입은 제외합니다. A/B 대출액은 같고 추가 사업비는 자기자본으로 조달합니다. 신규 임대보증금은 전액 반환준비금으로 두어 투자재원에 사용하지 않습니다.
공간별 임대료와 운영손익
보유·자가사업·매각 경로
리모델링 임대 보유·매각과 자가사업, 신축 대안을 비교합니다. 정비사업 기대수익이나 LH 매입을 확정된 출구로 산정하지 않았습니다.
17쪽 PDF에는 권리검토, 필지·도로 구조, 사업비·자금조달, 임대료 근거, 원리금 상환 비교, 공실·금리 민감도, 자가사업 손익, 5년 보유·매각 시뮬레이션과 출처를 담았습니다. 5년 매각가격은 사업원가의 90·100·110%를 적용한 민감도 가정이며 시장 평가가격이 아닙니다.
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