2026년 9월 LH 신축매입 제도개선 — 달라진 여섯 가지

2026년 하반기 설명자료를 바탕으로 사업 검토에 영향을 주는 여섯 가지를 정리했습니다. 접수와 약정, 자금 지급은 각각 필요한 조건이 다릅니다.

1. 입지부터 판단받는 사전심의

약식 사업계획서로 입지 검토를 먼저 받는 절차입니다. 설계협의 등의 조건이 붙은 조건부 통과도 사전심의 통과입니다. 조건은 통과 이후에 이행할 사항입니다. 사전심의 통과는 최종 매입 확정이 아니며, 후속 도면 작성과 지역본부 개별 신청이 필요합니다. 후속 신청은 1개월 기한이 있으므로 통보서와 해당 정정공고의 기산일을 확인합니다. 토지 권리 확보는 공고가 정한 필지 수·면적·동의서 요건을 함께 봅니다. [제도개선 PDF 30쪽]

2. 서류심사 65점과 입지 가점

65점은 일반 서류심사 통과 기준이며 입지 사전심의의 합격 점수로 쓰지 않습니다. 역 또는 대학 정문에서 직선거리 500m 이내는 5점, 대학 정문 500m 이내 청년형(기숙사 포함)은 10점으로 설명됩니다. 청년형이라는 이유만으로 10점이 부여되거나 5점과 10점이 자동으로 함께 적용되는 것은 아닙니다. 실제 배점표를 대조합니다. [제도개선 PDF 38쪽]

3. 약정용 도면과 지원금 지급용 도면

약정 도면협의는 계획설계 수준으로 완화하지만, 토지확보지원금 지급 전에는 중간설계 수준 도면협의 완료가 필요합니다. 설계 변경은 재심의·재평가·변경약정으로 이어질 수 있어 선정 후에도 일정 관리가 필요합니다. [설계검토 PDF 3·5쪽]

4. 토지지원금과 HUG 보증은 서로 다른 자금 경로

수도권 일반 관리형 토지신탁의 토지확보지원금은 기본 60%에 조기 도면협의·약정 조건에 따른 가산을 더해 최대 80%로 설명됩니다. HUG 초기사업비형은 매입약정상 토지비의 30% 이내를 보증하는 별도 상품이며 30호 이상·일괄매입 등 요건이 있습니다. 80%와 30%를 더해 조달금액을 계산할 수 없습니다. 수도권 일반 관리형 신탁의 3개월 공정률 지급은 제도개선 자료에 최초 지급 2026년 11월부터로 안내되어 있습니다. [제도개선 PDF 21~22쪽, 금융지원 PDF 5~8쪽]

5. 매입가격의 26.5%는 조건을 충족한 상한 사례

거래사례비교법을 기본으로 수도권 규제지역에서는 원가법을 병행하는 구조입니다. 규제지역은 약정 체결일 기준으로 판단합니다. 2026년 접수·2027년까지 착공하는 경우의 원가법 인정한도 15%와 2차 거래사례 금액 상한 110%가 모두 적용되고 원가법 평가액이 충분히 높아야 1.10 × 1.15 = 1.265가 됩니다. 모든 사업의 가격이 26.5% 오르는 것은 아닙니다. 접수·착공 연도에 따라 인정한도 10%·5% 구간도 있습니다. [제도개선 PDF 11~15쪽]

6. 발표된 개선안과 실제 적용을 구분

취득세·양도세 감면 확대와 다가구 규모 완화는 법령 개정·시행 시점을 확인해야 합니다. 부분매입은 상세 발표자료에서 세부 기준의 추가 공고를 예고하므로 지역별 실제 공고를 확인합니다. 부분매입 가능 여부와 HUG 보증의 일괄매입 요건도 별개입니다. [제도개선 PDF 35~37쪽, 리플렛 1~2쪽]

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