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보일러가 멈췄는데, 수리비는 누가 내야 할까요?

2026.10.25 · 모두의 공공개발

집주인과 세입자가 다투기 전에 확인할 고장 원인, 계약서, 수리 기록

샤워하려는데 뜨거운 물이 나오지 않습니다. 보일러에는 낯선 오류 표시가 뜹니다. 수리기사는 방문할 수 있다고 하는데, 집주인은 ‘살고 있는 사람이 고쳐야죠’라고 합니다. 반대로 세입자는 보일러가 집주인 물건이니 어떤 고장이든 집주인이 전부 내야 한다고 생각합니다.

수리비를 가르는 기준은 누가 먼저 돈을 냈는지가 아닙니다. 무엇 때문에 고장 났는지, 어느 정도 수리가 필요한지, 계약서에 어떤 합의가 있는지가 중요합니다. 비용이 다툼으로 번지지 않도록 고장 발견부터 수리와 정산까지 순서대로 살펴보겠습니다. 일반적인 주택 임대차를 중심으로 설명하며, 공공임대의 별도 계약이나 등기된 전세권은 적용 관계를 따로 확인해야 합니다.

1. ‘보일러니까 집주인’보다 고장 원인부터 확인하세요

민법 제623조는 임대인에게 계약기간 동안 집을 약속한 용도로 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무를 둡니다. 난방과 온수를 쓸 수 없을 정도의 노후 설비 고장은 단순한 생활 불편과 구별해 볼 문제입니다. 다만 이 원칙만으로 세입자가 낸 모든 수리비가 자동으로 집주인 부담이 되는 것은 아닙니다.

임대차분쟁조정위원회가 배포하는 주택임대차 표준계약서는 주요 설비의 노후·불량에 따른 수선과 세입자의 고의·과실로 생긴 파손, 통상적인 간단한 수선·소모품 교체를 구분합니다. 전구나 건전지 같은 소모품과 보일러 본체의 큰 고장을 같은 기준으로 처리하지 않는 이유입니다.

동파라는 말만으로 세입자 책임이 확정되는 것도 아닙니다. 배관이 노출돼 있었는지, 보온 상태는 어땠는지, 안내된 관리 방법을 지켰는지 등 실제 원인을 확인해야 합니다. 오래됐다는 말만으로 집주인 책임이 전부 확정되는 것도 마찬가지입니다. 기사에게 오류 코드, 고장 부위, 추정 원인, 수리와 교체 중 무엇이 필요한지를 작업내역서에 나눠 적어 달라고 요청하세요.

제조사 보증이나 이전 수리의 보증이 남아 있는지도 먼저 물어보면 좋습니다. 무상 점검·수리가 가능한지와 집주인·세입자 사이에서 누가 비용을 부담하는지는 서로 다른 확인 항목입니다. 제품의 설치·구입 시기와 보증 조건이 확인되지 않았다면, 인터넷에서 본 보증기간을 자기 집에 그대로 적용하지 마세요.

근거 · 민법 제623·626·627·634조 및 상계 규정 · 현재 배포 주택임대차 표준계약서 — 제3·4조 및 중요확인사항

주방에 설치된 실제 벽걸이 가스보일러의 2023년 설명용 사진 — 실제 설비 예시 사진 · Turbojet, 2023.1.6. / Wikimedia Commons 원본 · CC BY-SA 4.0. 원본 JPG는 그대로 보존했고 WebP는 비율 유지 축소·형식 변환했습니다. 변환본에도 CC BY-SA 4.0을 적용합니다. 한국의 설치 사례나 본문 분쟁 주택을 촬영한 사진이 아닙니다.

2. 실제 조정 사례: 40만 원을 썼다고 40만 원 전부 인정된 것은 아닙니다

한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회가 2022년 7월 14일 공개한 ‘보일러 동파에 관한 임대인의 수선의무’ 사례를 보겠습니다. 2021년에 발생한 전세임대주택 사건으로, 입주자는 보일러 배관 동파 뒤 수리비 등으로 40만 원을 지출했습니다. 집주인은 입주자가 보일러를 가동하지 않아 동파됐다고 주장했고, 입주자는 수리비를 월세에서 빼겠다고 해 다툼이 생겼습니다.

공개된 조정 결과에는 집주인의 수선비용 지급채무를 32만 원으로 정리하고, 미지급 차임과 상계되는 금액 및 남은 지급액을 특정한 내용이 담겨 있습니다. 현장조사와 당사자 합의를 거친 결과이며, 조정문은 해당 금액의 연체 처리 문제까지 정리했습니다. 지출 총액과 합의에서 정리된 수선비가 다르다는 점이 눈에 띕니다.

이 사례를 ‘동파는 무조건 집주인 책임’이나 ‘수리비의 일정 비율만 돌려받는다’는 공식으로 읽으면 곤란합니다. 전세임대사업의 계약 구조도 일반 월세와 다릅니다. 독자가 가져갈 실익은 고장 원인 조사, 인정할 비용, 월세 정산 방법을 각각 확인했다는 점입니다. 자신의 영수증 금액만 제시하기보다 왜 필요한 수리였고 어떤 합의가 있었는지 함께 설명해야 합니다.

근거 · 보일러 동파에 관한 임대인의 수선의무 — 2022.7.14 게시, 2021년 사건

모두의 공공개발 자체 제작 설명도 · 고장 원인, 수리 규모, 계약 범위를 함께 보는 판단 설명도. 특정 사건의 결과나 비용 비율을 보장하는 표가 아닙니다.

3. 계약서의 ‘수리는 세입자 부담’ 한 줄도 범위를 봐야 합니다

계약서에 수리비 특약이 있으면 그 문장을 처음부터 끝까지 확인하세요. 입주 전 수리인지, 거주 중 소규모 수선인지, 특정 설비의 교체까지 정한 것인지가 다릅니다. ‘현 시설 상태로 임대한다’는 표현만 보고 모든 고장을 세입자에게 넘겼다고 결론 내리지 않는 편이 좋습니다.

대법원은 1994년 12월 9일 선고한 94다34692·94다34708 판결에서 수선 부담을 돌리는 특약의 범위가 구체적이지 않다면, 특별한 사정이 없는 한 대규모 수선까지 포함한다고 해석하지 않았습니다. 사건은 주택이 아닌 여관의 노후 배관·보일러 문제였으므로, 자기 집의 결론을 그대로 대신해 주는 판결은 아닙니다. 포괄적인 문구와 주요 설비의 큰 수리를 구별해 읽을 근거입니다.

새 계약을 앞두고 있다면 표준계약서 제3조의 입주 전 수리란과 제4조의 거주 중 수리·비용부담란을 활용하세요. 설비 이름, 현재 증상, 수리 완료 시기, 비용을 낼 사람을 각각 적습니다. 문자로 뒤늦게 ‘알아서 처리하세요’라고만 남기는 것보다, 수리인지 교체인지와 비용 범위를 먼저 합의해 두면 정산이 쉬워집니다.

근거 · 대법원 1994.12.9. 선고 94다34692, 94다34708 — 수선의무와 포괄 특약 · 현재 배포 주택임대차 표준계약서 — 제3·4조 및 중요확인사항

4. 고장 발견 → 알림 → 진단 → 승인, 이 순서로 기록하세요

민법 제634조는 수리가 필요한 때 임차인이 지체 없이 임대인에게 알리도록 하며, 임대인이 이미 알고 있는 때는 예외로 둡니다. 전화를 했다면 통화 뒤 문자로 발견 시각, 증상, 사용 불가능한 기능, 방문 가능한 시간을 다시 남겨 두세요. 통화 연결 여부보다 상대에게 어떤 상황을 알렸는지가 확인돼야 합니다.

오류 화면과 누수 흔적은 날짜가 남도록 촬영하고, 수리기사 방문 전후를 구분해 보관합니다. 제조사나 수리업체에는 ‘원인 진단만인지, 부품 교체까지인지’부터 묻습니다. 견적에서는 출장·진단비, 부품비, 작업비, 부가세와 총액을 구분해 달라고 요청하세요. 임대인에게는 견적과 함께 방문 일정, 수리 범위, 결제 주체를 확인받습니다.

사전 합의가 어려울 만큼 긴급한 상황에서는 피해 확대를 막는 조치와 설비 전체 교체를 구분해 기록하세요. 왜 기다릴 수 없었는지, 누구에게 언제 연락했는지, 다른 선택지가 있었는지 남겨 두는 것이 좋습니다. 긴급했다는 사정 하나로 원하는 금액을 모두 돌려받는다는 뜻은 아닙니다. 가스나 전기 설비를 직접 분해하지 말고 전문 점검을 요청하며, 수리기사에게 비용 책임의 최종 법률 판단까지 맡기지는 마세요.

집주인이 수리를 진행하려는 경우에는 세입자도 방문 가능한 시간을 제시해 점검이 이뤄지도록 협의합니다. 민법 제624조는 임대인이 집을 보존하는 데 필요한 행위를 할 때 임차인이 이를 거절하지 못한다고 정합니다. 비용 합의가 안 됐다는 이유로 진단 자체까지 막기보다, 방문·작업 범위와 입회 방법을 기록하며 필요한 수리와 비용 협의를 함께 진행하세요.

근거 · 민법 제623·626·627·634조 및 상계 규정 · 현재 배포 주택임대차 표준계약서 — 제3·4조 및 중요확인사항

모두의 공공개발 자체 제작 설명도 · 발견 알림 진단 합의 정산 순으로 기록하는 다섯 단계 설명도. 특정 사건의 결과나 비용 비율을 보장하는 표가 아닙니다.

5. 먼저 결제했다면 영수증에 ‘왜 고쳤는지’를 붙이세요

민법 제626조는 임차물이 보존되는 데 필요한 비용을 임차인이 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있도록 합니다. 집주인 부담에 속하는 수선비를 세입자가 먼저 냈다면 상환 문제를 검토할 수 있습니다. 다만 새 제품을 샀다는 사실과 기존 설비를 유지하는 데 필요한 수리였다는 사실은 같지 않습니다.

예를 들어 고장 난 부품을 수리할 수 있었는데 세입자 취향으로 고급 제품을 설치했다면, 전체 구매대금이 모두 필요한 비용인지 다툴 수 있습니다. 이는 설명을 위한 가상 상황이며 특정 사건의 결론이 아닙니다. 수리가 불가능하다는 진단, 부품 수급 여부, 교체가 필요한 이유를 남기면 단순한 성능 개선과 필요한 복구를 구별하는 데 도움이 됩니다.

정산 자료는 결제 영수증 한 장으로 끝내지 말고 견적서, 작업내역서, 고장 사진, 임대인과 주고받은 메시지를 묶으세요. 누가 어떤 항목을 승인했는지, 누가 얼마를 결제했는지 서로 맞아야 합니다. 재방문 점검이나 수리 보증의 범위도 업체에 확인해 두면 같은 증상이 반복될 때 처음부터 비용 다툼을 다시 시작하는 일을 줄일 수 있습니다.

근거 · 민법 제623·626·627·634조 및 상계 규정 · 현재 배포 주택임대차 표준계약서 — 제3·4조 및 중요확인사항

서류와 계산기가 놓인 책상 스톡 사진 — 실제 사진 예시 · Mikhail Nilov / Pexels 원본 · Pexels License. 기존 축소본을 그대로 재사용했습니다. 한국의 공식 수리 서식이나 실제 개인의 계약·결제 자료가 아닙니다.

6. ‘수리비만큼 월세에서 뺄게요’는 따로 확인할 문제입니다

수선비를 돌려받을 수 있는지와 다음 달 월세를 얼마나 지급해야 하는지는 연결되지만 같은 질문은 아닙니다. 앞선 조정 사례에서도 수리비채권, 차임채권, 상계로 없어지는 금액과 남은 지급액을 따로 특정했습니다. 그 합의를 확인하지 않고 영수증만큼 월세를 덜 보내면, 집주인은 월세가 밀렸다고 주장할 수 있습니다.

민법상 상계가 가능한 경우는 있지만 채권의 성립·금액·이행기와 의사표시 등 요건을 확인해야 합니다. 합의가 없다면 수리비를 먼저 냈다는 이유만으로 월세 전액 지급을 멈추는 결정을 서두르지 마세요. 정산할 금액과 지급할 월세를 문자나 합의서로 분명히 남기고, 다툼이 있으면 상계 가능 여부부터 법률상담이나 분쟁조정 창구에 확인하는 편이 좋습니다.

민법 제627조는 임차인 잘못 없이 집의 일부를 사용할 수 없게 된 경우 그 비율에 따른 차임 감액을 청구할 수 있도록 합니다. 온수가 며칠 안 나왔다고 월세의 정해진 비율이 자동으로 할인되는 제도는 아닙니다. 사용하지 못한 범위와 기간을 기록하고, 감액·손해배상·수리비 상환을 같은 돈으로 뒤섞지 말고 항목별로 협의하세요.

근거 · 민법 제623·626·627·634조 및 상계 규정 · 보일러 동파에 관한 임대인의 수선의무 — 2022.7.14 게시, 2021년 사건

7. 해결이 안 되면, 담당 창구에 이 자료를 가져가세요

먼저 실제 설비 원인은 제조사 서비스센터나 전문 수리업체에 확인합니다. 공동배관 등 공용부분의 문제인지 불분명한 아파트라면 관리사무소에 세대 전용부분인지 공용부분인지, 기존 점검 기록이 있는지를 물어보세요. 관리사무소의 설명은 기술·관리 자료로 활용하되 개인 간 최종 부담을 확정하는 판결처럼 취급하지 않습니다.

임대인과의 비용 다툼은 주택 소재지 관할 임대차분쟁조정위원회 사무국에 문의할 수 있습니다. 한국부동산원·LH 공식 누리집의 ‘조정제도 안내’에는 유지·수선의무 분쟁이 대상임을 밝히고, 지역별 사무국과 온라인 신청 경로를 안내합니다. 집주인도 세입자도 신청할 수 있습니다. 다른 법적 절차가 진행 중이거나 상대가 참여를 거부하는 경우 등에는 처리 관계를 별도로 확인해야 합니다.

접수 전에는 임대차계약서와 특약, 고장 발생부터 수리까지의 날짜표, 사진, 견적·작업내역·결제 자료, 수선 요청과 답변을 준비하세요. 상담할 질문도 ‘누가 잘못했나요?’보다 ‘이 고장의 원인 자료로 수선비 부담을 판단할 수 있나요? 인정 비용과 월세 상계를 함께 조정받을 수 있나요?’처럼 구체적으로 적으면 쟁점을 정리하기 쉽습니다.

공식 안내상 신청 수수료는 조정목적의 값에 따라 1만~10만 원이며 법정 면제 사유가 있으면 무료입니다. 접수 전에 자기 사건의 비용과 관할을 확인하세요. 조정은 신청만 하면 상대방에게 자동으로 돈을 받아 주는 절차가 아닙니다. 원인과 비용을 확인하고 당사자가 수용할 해결안을 만드는 과정으로 이해하는 편이 정확합니다.

근거 · 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정 제도 및 관할 사무국 안내 · 현재 배포 주택임대차 표준계약서 — 제3·4조 및 중요확인사항

모두의 공공개발 자체 제작 설명도 · 계약서부터 작업내역까지 수리비 정산 확인표. 특정 사건의 결과나 비용 비율을 보장하는 표가 아닙니다.

8. 저장해 두세요: 집주인에게 보낼 문장과 정산 확인표

처음 알릴 때는 이렇게 적어 보세요. ‘오늘 ○시부터 온수가 나오지 않고 오류 ○번이 표시됩니다. 사진을 보냅니다. 기사 방문은 ○일 가능하며 진단 후 견적을 전달하겠습니다. 방문 일정과 수리 범위, 비용 결제 방법을 확인 부탁드립니다.’ 원인이 확인되기 전부터 상대 책임을 단정하는 표현은 줄입니다.

견적을 받은 뒤에는 ‘점검 결과 ○부품 문제로 진단됐고 수리 견적은 총 ○원입니다. 출장비와 부품·작업비 내역을 첨부합니다. ○범위 수리에 동의하시는지, 직접 결제하실지 제가 먼저 결제한 뒤 정산할지 회신 부탁드립니다’라고 구체화할 수 있습니다. 빈칸은 실제 확인된 내용만 채우세요.

정산에 합의했다면 설비명과 수리일, 총 지출액, 인정한 부담액, 이미 지급한 돈과 남은 돈, 지급기한을 적습니다. 월세와 상계하기로 했다면 어느 달 월세 중 얼마를 공제하는지까지 구분하세요. 계좌번호 등 사적인 자료는 당사자끼리 확인하고 공개 게시판의 상담 예시에는 올리지 않습니다.

마지막으로 아래 항목을 한 폴더에 모읍니다. 수리비 분쟁에서 가장 쓸모 있는 자료는 목소리가 큰 주장보다 고장과 협의 과정을 연결해 보여 주는 기록입니다.

□ 계약서의 입주 전 수리란·거주 중 수리란·별도 특약을 확인했다.
□ 발견 날짜, 오류 표시, 사용 불가능한 기능과 범위를 남겼다.
□ 임대인에게 알린 내용과 답변, 연락이 닿지 않은 시각을 보관했다.
□ 고장 원인, 수리·교체 필요성, 견적의 항목별 금액을 받았다.
□ 수리 범위·일정·결제 주체와 사후 정산 방법을 확인했다.
□ 작업내역·영수증·전후 사진을 묶고 월세 상계는 별도로 검토했다.

근거 · 민법 제623·626·627·634조 및 상계 규정 · 현재 배포 주택임대차 표준계약서 — 제3·4조 및 중요확인사항 · 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정 제도 및 관할 사무국 안내

확인 자료

2026.10.25 공식 원문 확인. 민법은 시행 2026.3.17 본문을 대조했습니다. 2021년 발생·2022년 공개 조정 사례 및 1994년 여관 관련 판결은 각 사건의 조건을 밝힌 참고자료이며, 현재 모든 임대차에 같은 결과나 비용 비율이 적용된다는 뜻이 아닙니다. 사진은 실제 설비·서류의 설명용 예시로 해당 분쟁 현장이 아닙니다.