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복비, 부르는 대로 내야 할까요? 계약 전에 확인할 4가지

2026.10.24 · 모두의 공공개발

상한요율만 보면 놓치는 것들. 내 집의 분류부터 월세 환산, 부가세와 영수증까지.

마음에 드는 집을 찾았습니다. 보증금과 이사 날짜도 맞췄는데, 계약서를 쓰려니 생각보다 큰 복비가 나옵니다. ‘법정 수수료라 정해져 있다’는 말을 들으면 더 물어보기 어렵습니다. 그렇다고 잔금 날 처음 금액을 확인하면, 짐을 옮기느라 바쁜 와중에 계산부터 다시 해야 합니다.

복비의 정식 이름은 중개보수입니다. 법령의 상한은 넘을 수 없는 선이고, 그 안에서 실제로 지급할 금액은 중개사와 협의할 부분입니다. 계산기를 켜기 전에 네 가지만 순서대로 확인해 보세요. 어떤 부동산인지, 얼마를 기준으로 계산하는지, 얼마로 합의했는지, 세금과 증빙까지 포함한 최종 금액이 얼마인지입니다.

아래 주택 계산은 서울에서 영업하는 중개사무소를 통한 거래를 가정했습니다. 다른 지역이라면 해당 시·도 조례를 확인하세요. 물건과 중개사무소의 소재지가 다를 때는 시행규칙 제20조제3항에 따라 중개사무소 소재지의 조례를 적용한다는 점도 놓치기 쉽습니다. 예시는 실제 청구서가 아닌 설명용 계산입니다.

1. ‘원룸’이라는 이름보다 건축물대장부터 보세요

앱에서 같은 ‘원룸’으로 보이더라도 다가구주택의 한 방인지, 오피스텔인지에 따라 계산 기준이 달라집니다. 상가나 토지에도 주택 요율표를 그대로 쓰면 안 됩니다. 매물 광고에 적힌 별칭보다 건축물대장의 용도와 전용면적, 실제 시설을 함께 확인해야 하는 이유입니다.

실사 예시 · 수내육교에서 바라본 주거·상업 건물과 거리의 과거 사진. 이 글의 거래나 법령해석 사건과 관계없는 건물 예시입니다. 사진: Semtall · 원본 출처 · CC BY-SA 4.0 · 균일 축소·재인코딩, 같은 라이선스 적용.

일정 요건을 갖춘 오피스텔은 매매·교환의 상한이 0.5%, 임대차 등의 상한이 0.4%입니다. 전용면적이 85㎡ 이하이고, 상·하수도 시설이 있는 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실, 목욕시설을 모두 갖춰야 합니다. ‘작은 오피스텔’이라는 말만으로 요건 충족을 판단하지 마세요. 그 밖의 오피스텔이나 토지·상가 등은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의하는 구분에 해당합니다.

실제 공식 해석 사례도 있습니다. 법제처는 2026년 10월 1일 회신한 안건 26-0537에서, 위 면적·시설 요건을 모두 갖춘 오피스텔이라면 업무용으로 사용하더라도 해당 오피스텔 요율을 적용한다고 해석했습니다. 주거용으로 쓰는지가 별도의 법문상 요건은 아니라는 설명입니다. ‘사무실로 쓸 거니까 무조건 0.9%’라는 말은 그대로 받아들이기 전에 근거를 확인할 필요가 있습니다.

이 사례는 특정 세입자의 환급을 인정한 판결이 아니라 행정부의 법령해석입니다. 법원의 확정판결과 같은 기속력이 있는 것은 아니고, 실제 물건이 법령상 오피스텔인지와 시설 요건을 충족하는지는 별도로 확인해야 합니다. 사례의 결론을 모든 업무시설에 넓혀 적용해서는 안 됩니다.

실사 예시 · Ju-Eun Officetel과 Capitol Tower의 과거 외관 사진. 면적·시설 충족 여부를 확인한 매물이 아니며 해석 사례와 무관합니다. 사진: dokaspar · 원본 출처 · CC BY-SA 3.0 · 균일 축소·재인코딩, 같은 라이선스 적용.

중개사에게는 이렇게 물으면 됩니다. ‘건축물대장상 용도와 전용면적을 같이 보고, 어떤 구분의 요율표를 적용하는지 알려주세요. 오피스텔이라면 면적과 전용시설 요건은 어느 자료와 현장에서 확인할 수 있나요?’ 대장은 정부24나 세움터에서 확인하고, 시설은 현장 확인과 중개대상물 확인·설명서로 대조하세요.

지금 중개보수를 계산하는 목적의 분류를, 세금이나 대출·청약에서 말하는 주택 수 판단과 섞지 않는 것도 중요합니다. 이름이 같은 ‘주거용’이라도 제도마다 판단 기준이 다를 수 있습니다. 다른 제도의 설명을 가져와 복비 요율이 당연히 같다고 결론 내리지는 마세요.

근거: 공인중개사법 시행규칙 제20조 (2026.8.28 시행) · 법제처 해석례 26-0537 (2026.10.1) · 서울부동산정보광장 중개보수 요율표

2. 계산기에 나온 ‘최대 금액’이 합의 금액은 아닙니다

중개보수 계산기에서 48만 원이 나왔다면 먼저 화면의 이름을 보세요. 상한인지, 입력한 협의 요율에 따른 금액인지가 중요합니다. 상한은 의뢰인이 요구하면 자동으로 깎이는 할인율도 아니고, 중개사가 반드시 그 금액을 받아야 하는 정가도 아닙니다. 서비스 내용과 거래 조건을 확인해 서로 합의할 범위입니다.

현행 시행규칙은 주택뿐 아니라 일정 요건의 오피스텔도 상한요율 이내에서 의뢰인과 중개사가 서로 협의해 결정하도록 규정합니다. ‘법에서 정했으니 협의할 수 없다’와 ‘상한보다 낮게 달라고 하면 반드시 받아줘야 한다’는 설명은 모두 정확하지 않습니다. 계약 전 금액을 확인하고 동의할지 판단할 시간을 갖는 편이 좋습니다. 주택 외 물건은 사무소에 게시한 자체 상한요율도 확인하세요. 법정 범위 안에서 게시한 상한보다 높게 받을 수도 없습니다.

요율 외에 ‘한도액’이 있는 구간도 있습니다. 서울 주택 전세 9천만 원을 예로 들면, 0.4%를 곱한 값은 36만 원입니다. 하지만 이 구간의 한도액은 30만 원이므로 중개보수 상한은 30만 원입니다. 36만 원을 기준으로 조금 할인받았다고 생각해도, 부가세를 제외한 보수 자체가 30만 원을 넘는지부터 봐야 합니다.

반대로 표의 한도액 칸이 비어 있다고 보수를 제한 없이 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 해당 구간에서는 거래금액에 상한요율을 곱한 금액이 한도가 됩니다. ‘한도액 없음’이라는 표시와 ‘요율 상한 없음’은 다릅니다. 보수와 부가세를 구분한 산출표를 받아야 이 차이가 보입니다.

매도인과 매수인, 임대인과 임차인의 보수는 각각의 의뢰 관계에서 정해집니다. 한쪽의 상한을 구한 뒤 상대방과 반으로 나누는 방식으로 생각하면 계산이 틀릴 수 있습니다. 공동중개라며 본인에게 보수를 두 번 청구한다면, 각 금액의 근거와 본인이 부담하기로 한 내용을 먼저 확인하세요.

기록은 거창할 필요가 없습니다. 견적서나 확인·설명서 등에서 산출 근거를 확인하고, 합의한 보수 금액·부가세 포함 여부·지급일을 글로 남겨두세요. 문자로 확인했다면 상대방의 답변까지 함께 보관하세요. 잔금 날 기억이 다를 때 ‘대충 이 정도였다’보다 확인하기 쉽습니다.

서울 주택 임대차의 작은 금액 구간만 따로 기억해 두어도 도움이 됩니다. 보수 계산용 거래금액이 5천만 원 미만이면 상한요율 0.5%·한도액 20만 원, 5천만 원 이상 1억 원 미만이면 0.4%·30만 원, 1억 원 이상 6억 원 미만이면 0.3%이고 별도 금액 한도는 없습니다. 어느 구간이든 실제 보수는 상한 이내에서 협의한다는 원칙은 같습니다.

근거: 공인중개사법 시행규칙 제20조 (2026.8.28 시행) · 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 (제8585호) · 서울부동산정보광장 중개보수 요율표 · 찾기쉬운 생활법령: 부동산 중개보수 산정

3. 월세는 보증금에만 곱하지 않습니다

월세 계약의 중개보수는 보증금만 보고 계산하지 않습니다. 원칙적으로 ‘보증금 + 월세 × 100’으로 보수 계산용 거래금액을 구합니다. 이 첫 계산 결과가 5천만 원 미만일 때는 ‘보증금 + 월세 × 70’으로 다시 계산합니다. 임대인에게 실제로 맡길 보증금이 늘어난다는 뜻은 아닙니다.

가상 예시 A는 서울 주택 보증금 1천만 원, 월세 40만 원입니다. 1천만 원 + 40만 원 × 100 = 5천만 원입니다. 정확히 5천만 원이므로 ‘5천만 원 미만’ 예외에 들어가지 않습니다. 100배 계산을 유지하고, 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간의 상한요율 0.4%를 적용하면 20만 원입니다. 이 구간의 한도액 30만 원보다 작으므로 보수 상한은 20만 원입니다.

가상 예시 B는 보증금 500만 원, 월세 30만 원입니다. 먼저 100배로 계산하면 3,500만 원이므로 5천만 원 미만입니다. 다시 500만 원 + 30만 원 × 70 = 2,600만 원으로 계산합니다. 이 금액에 5천만 원 미만 구간의 0.5%를 곱하면 13만 원입니다. 해당 구간의 한도액 20만 원보다 작아 보수 상한은 13만 원입니다.

가상 계산 예시 · 서울 주택 임대차. 각 금액은 부가세·실비를 제외한 보수 상한입니다.

두 예시의 금액은 부가세와 적법한 별도 실비를 포함한 최종 결제액이 아니라, 보수 자체의 상한을 설명한 것입니다. 실제 보수는 그 안에서 합의합니다. 오피스텔이나 상가라면 월세 환산 규정을 확인하더라도 적용할 요율은 앞에서 구분한 해당 물건의 기준을 사용해야 합니다. 주택의 소액 구간 요율을 그대로 옮겨 쓰면 안 됩니다.

계산할 때는 원 단위로 입력하고, 계약서의 보증금과 월차임을 그대로 대조하세요. 관리비가 함께 표시되어 있다면 임의로 월세에 합치거나 빼기보다 계약상 월차임이 얼마인지 먼저 확인합니다. 매물 화면에 보이는 ‘월 부담액’과 보수 산정에 쓸 월차임이 같은 금액인지가 질문의 핵심입니다.

중개사에게는 ‘보증금과 월차임을 넣은 첫 환산액, 70배 재계산 여부, 적용 구간, 요율, 한도액을 한 줄씩 적어주세요’라고 요청해 보세요. 결과만 비교하면 놓치는 경계값을 확인할 수 있습니다. 다른 계산기와 금액이 다를 때도 집 종류와 입력값부터 맞추면 원인을 찾기 쉽습니다.

근거: 공인중개사법 시행규칙 제20조 (2026.8.28 시행) · 서울부동산정보광장 중개보수 요율표 · 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 (제8585호)

4. 부가세·지급일·영수증까지 적어야 끝입니다

‘복비 30만 원’이라는 말만으로 결제 총액이 확정되지는 않습니다. 부가세를 포함한 말인지, 보수만 말한 것인지부터 물으세요. 일반과세 중개업소가 보수 30만 원에 부가세 10%를 별도로 청구하는 조건이라면 총액은 33만 원입니다. 이미 부가세를 포함한 합의라면 다시 더하지 않도록 문구를 맞춰야 합니다.

간이과세자는 일반과세자와 세액 계산 구조가 다릅니다. 인터넷에 나온 ‘간이면 무조건 몇 %’를 소비자에게 청구할 세율로 그대로 적용하지 마세요. 사업자등록상 과세유형, 별도 청구의 근거와 금액, 발급할 증빙을 함께 확인하는 것이 먼저입니다. 사업자에게 적용되는 세금 계산과 소비자가 합의한 결제 총액은 구분해서 물어야 합니다.

지급일도 정할 수 있습니다. 시행령 제27조의2는 중개사와 의뢰인의 약정에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날을 지급시기로 정합니다. 계약금을 보냈다는 이유만으로 모든 경우에 그날 보수 전액을 내야 하는 것은 아닙니다. 합의한 지급일을 확인해 잔금·입주 일정과 함께 기록하세요.

증빙은 입금 내역만으로 끝내지 마세요. 국세청 안내상 부동산 중개 및 대리업은 현금영수증 의무발행업종입니다. 부가세를 포함한 건당 거래금액이 10만 원 이상이고 현금으로 받았다면 소비자가 요청하지 않아도 발급해야 합니다. 계좌이체도 발급 대상인 현금거래에 해당합니다. 세금계산서를 발급받는 등 거래별 증빙 방식이 다를 수 있으므로 어떤 증빙을 누구 명의로 발급할지 확인하세요.

실비가 붙었다면 항목과 영수증도 요청하세요. 중개보수와 실비는 같은 이름의 돈이 아닙니다. 시행규칙이 정한 권리관계 확인이나 계약금 등의 반환채무이행 보장 비용 등인지, 누가 부담하는 비용인지 따져야 합니다. ‘수고비’라고 적었다고 별도의 금액이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

분쟁이 생기면 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 합의한 보수 내역, 청구서·영수증, 이체 기록을 한 폴더에 모으세요. 적용 요율이나 한도 초과 문제는 중개사무소를 등록·관리하는 시·군·구청의 부동산중개업 담당 부서에 산출 근거를 제시해 문의할 수 있습니다. 부가세·현금영수증은 국세청 126이나 관할 세무서에 확인하세요. 행정 문의만으로 민사상 반환이 자동 확정되는 것은 아닙니다.

아직 계약 전이라면 준비할 서류는 더 간단합니다. 매물의 건축물대장, 보증금·월차임이 적힌 계약서 초안, 중개사무소가 제시한 보수 산출 내역을 같은 화면에 놓고 비교하세요. 부가세는 사업자등록상 과세유형과 견적의 표시를 대조합니다. 어느 금액이 왜 달라졌는지 설명을 받은 뒤, 최종 합의 내용을 보관하면 됩니다.

저장해 두고, 계약 전에 체크하세요

□ 건축물대장상 용도·전용면적과 필요한 시설을 확인했나요?

□ 적용할 지역 조례·물건 구분·거래 종류를 확인했나요?

□ 월세 환산액과 5천만 원 미만 예외를 확인했나요?

□ 요율뿐 아니라 금액 한도까지 확인했나요?

□ 합의한 보수와 부가세·실비를 나눠 최종 총액을 적었나요?

□ 지급일과 영수증 등 증빙 발급 방법을 확인했나요?

중개사무소에 그대로 보내도 되는 질문

계약 전에 제가 부담할 중개보수를 확인하고 싶습니다. 적용 물건 구분과 지역 기준, 보증금·월차임에 따른 거래금액, 상한요율·한도액, 협의할 보수 금액을 알려주세요. 부가세와 별도 실비가 있다면 항목별 금액과 최종 결제 총액, 지급일, 발급할 증빙도 함께 확인 부탁드립니다.

집값이나 월세를 협의할 때처럼, 중개보수도 계약 전에 설명을 듣고 합의해 두면 좋습니다. ‘얼마까지 받을 수 있나’와 ‘나는 얼마를 내기로 했나’를 나누어 확인하세요. 마지막으로 결제 총액과 증빙까지 맞춰 두는 것이 계산기 한 번 더 돌리는 것보다 실속 있는 준비입니다.

근거: 공인중개사법 시행령 제27조의2 (2026.8.28 시행) · 공인중개사법 시행규칙 제20조 (2026.8.28 시행) · 국세청 현금영수증 발급의무 · 국세청 계좌이체 현금영수증 FAQ · 국세청 부가가치세 개요 · 찾기쉬운 생활법령: 부동산 중개보수 산정

2026년 10월 24일 확인한 법령·공식 안내 기준. 주택 계산은 서울 중개사무소를 통한 가상 예시이며 개별 거래의 확정 견적이 아닙니다. 법령해석 사례와 실사 예시 사진은 서로 다른 자료입니다.