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집은 멀쩡한데 ‘위반건축물’? 계약 전에 볼 4가지

2026.10.26 · 모두의 공공개발

방의 상태보다 먼저 맞춰 볼 건축물대장, 현재 시정 상태, 대출·보증 조건

집을 보러 갔다고 가정해 보겠습니다. 도배도 새로 했고 화장실도 깨끗합니다. 마음에 들어 계약을 준비하는데 건축물대장에 ‘위반건축물’이라는 글자가 보입니다. 집주인은 옥상 일이라 내가 살 방과 상관없다고 하고, 중개사는 오래전부터 사람이 살던 집이라고 설명합니다. 무엇을 믿어야 할까요?

이때 필요한 것은 겉모습만 보고 안심하거나 표시 한 줄만 보고 모든 집을 같은 경우로 묶는 일이 아닙니다. 내가 빌릴 부분이 어디인지, 어떤 위반이 남아 있는지, 필요한 대출과 보증이 그 물건을 받아 주는지를 차례로 확인하는 일입니다. 계약 전에 볼 네 가지와 바로 써먹을 질문을 정리했습니다.

1. 대장의 주소와 내가 빌릴 방부터 맞춰 보세요

광고의 ‘빌라’, ‘풀옵션 원룸’은 집을 소개하는 말입니다. 그 말만으로 건축물대장의 종류나 법적으로 기록된 용도를 정할 수는 없습니다. 정부24의 건축물대장 발급·열람 안내에는 일반건축물대장, 집합건축물대장의 표제부와 전유부, 총괄표제부가 따로 나옵니다. 같은 건물 이름이라도 다른 동이나 다른 호실의 자료를 보고 있지 않은지 먼저 맞춥니다.

일반건축물대장은 건물 단위의 현황을, 집합건축물대장의 표제부는 해당 동의 현황을 살피는 출발점입니다. 구분된 호실을 계약한다면 그 호실의 전유부도 함께 봅니다. 다가구주택에서 현관문에 붙인 호수가 각각 구분등기된 호실이라는 뜻은 아니므로, 전유부가 검색되지 않는다고 곧바로 서류 누락으로 판단하지 마세요.

대장 첫 면만 캡처받고 끝내지 말고 변동사항이 있는 뒤쪽까지 확인합니다. 건축물대장 기재 규칙 제8조는 위반 표시뿐 아니라 위반일자·위반내용·시정명령 내용 등을 기록하도록 정합니다. 독자에게 필요한 것은 빨간 글씨의 유무 다음에 이어지는 구체적인 내용입니다.

계약서에 적을 소재지와 층·동·호, 대장에 적힌 위치와 용도, 실제 출입할 문을 한 줄에 적어 보세요. ‘대장에는 2층인데 안내받은 방은 옥상 출입문 옆’, ‘전유부는 301호인데 계약서는 임의로 붙인 302호’처럼 대응이 설명되지 않으면 그 부분을 질문으로 남깁니다. 이 문장들은 확인 방법을 설명한 가상 예시이며 실제 물건의 위반 판정이 아닙니다.

근거 · 정부24 건축물대장 등본·초본 발급·열람 안내 · 건축물대장 기재 규칙 제8조 —2025.7.31 시행

2015년 서울 도봉구 아파트의 실제 외관 예시 사진 — 실제 자료 사진 · 2015.5.21 촬영 · 최광모 / 사진 원본 · CC0 1.0. 기존 축소본을 그대로 재사용했습니다. 본문 사례의 건물이 아니며 이 사진을 위반건축물로 판정한 것이 아닙니다.

2. 위반 내용과 지금의 시정 상태를 나눠 확인하세요

두 번째는 위반이 무엇이고 지금 어디까지 처리됐는지입니다. 무단 증축인지, 용도와 관련된 문제인지, 다른 부분의 변경인지에 따라 확인할 자료가 달라집니다. ‘옥상 쪽 문제’라는 설명을 들었다면 어느 층의 어느 부분, 어떤 면적과 내용인지 대장의 기재와 담당 부서의 설명으로 좁혀 가야 합니다.

건축법 제79조는 허가권자가 위반 대지나 건축물에 대해 공사 중지와 해체·수선·용도변경·사용금지 등 필요한 조치를 명할 수 있도록 정합니다. 그래서 예비 임차인은 벌금이 얼마인지만 묻기보다, 내가 쓸 공간이나 출입 동선에 어떤 조치가 걸려 있는지를 먼저 물어보는 편이 실용적입니다.

이행강제금을 냈다는 말은 적법해졌다는 확인서와 다릅니다. 제80조는 시정명령을 이행하지 않은 경우의 이행강제금과 반복 부과 등을 다룹니다. 돈을 낸 사실과 위반 내용이 시정된 사실은 각각 확인해야 합니다. 이 글에서는 개별 건물의 부과액이나 감경률을 계산하지 않습니다.

대장 기재 규칙은 위반 내용이 시정되거나 관계 법령 변경 등으로 적법하게 된 경우 그 내용을 적고 위반 표시를 삭제하도록 정합니다. 집주인이 ‘이미 고쳤다’고 한다면 공사 사진만 받는 데서 멈추지 말고 담당 부서의 시정 확인 여부, 현재 기재 상태, 추가로 필요한 절차를 확인하세요.

표시가 남아 있는데 정리가 끝났다는 설명을 듣거나, 반대로 최신 대장에는 표시가 없는데 과거 자료에는 표시가 있다면 발급일을 비교합니다. 서로 다른 날짜의 문서를 한 장처럼 섞어 읽지 않는 것이 핵심입니다. 최신 서류와 담당 부서의 답변이 맞아야 그다음 계약 일정을 정할 근거가 생깁니다.

근거 · 건축법 제79·80조 — 현행2026.2.27 시행본 · 건축물대장 기재 규칙 제8조 —2025.7.31 시행

모두의 공공개발 자체 제작 설명도 · 계약 대상·위반 내용·시정 상태·최신 기록을 나눠 확인하는 설명도 · 실제 서류나 특정 건물의 조사 결과가 아닙니다.

3. 표시가 없어도 실제 용도와 구조를 대조하세요

대장에 위반 표시가 없다는 이유만으로 눈앞의 모든 시설이 적법하다고 확인된 것은 아닙니다. 대장의 기록과 현장의 모습이 서로 설명되는지 보는 단계가 남아 있습니다. 주방과 침대가 있다는 사실은 생활의 모습이고, 대장에 어떤 용도로 적혀 있는지는 행정 기록입니다. 둘을 같은 질문으로 취급하면 확인이 빠집니다.

계약할 층과 호실의 용도가 주택인지, 사무소나 다른 근린생활시설 등인지 확인합니다. 실제 주거에 사용하는 공간과 기록이 다르다면 용도변경 절차와 현재 상태를 건축 담당 창구에 물어보세요. 주택처럼 보인다는 이유만으로 필요한 절차가 끝났다고 판단하지 않고, 비주택 용도라고 적힌 모든 물건의 민사상 권리까지 이 글에서 일괄 결론 내리지도 않습니다.

현장에서는 현관문 위치, 안내받은 방의 구획, 건물 외곽과 옥상·베란다 사용 부분을 기록합니다. 여러 세입자가 사는 건물이라면 방이 나뉜 방식과 대장에 적힌 가구·세대 현황이 어떤 관계인지 설명을 요청하세요. 문 개수만 세어 불법이라고 판정하거나, 중개사의 말만으로 적법하다고 확정할 수는 없습니다.

예를 들어 ‘원래 한 공간을 나눠 두 방으로 쓴다고 들었는데, 현재 승인된 현황과 어떻게 대응하나요?’라고 묻는 식입니다. 이 역시 가상 질문 예시입니다. 도면 대조나 면적·구조 판단이 필요하면 임대인의 협조를 받아 건축사 등에게 확인할 범위를 정합니다. 자료를 받지 못한 칸은 확인 완료가 아니라 미확인으로 남겨야 합니다.

정부24는 평면도 등 현황도의 발급 경로를 일반 대장 발급과 구분해 안내합니다. 일반 대장을 누구나 신청할 수 있다는 안내를 모든 내부 도면을 제한 없이 받을 수 있다는 뜻으로 넓히지 마세요. 필요한 자료와 신청 자격·동의 여부는 발급 창구에 따로 확인하면 됩니다.

근거 · 정부24 건축물대장 등본·초본 발급·열람 안내 · 건축법 제79·80조 — 현행2026.2.27 시행본

2021년 서류와 계산기가 놓인 실제 책상 예시 사진 — 실제 자료 사진 · 2021.4.17 촬영 · Mikhail Nilov / 사진 원본 · Pexels License. 기존 축소본을 그대로 재사용했습니다. 본문 사례의 건물이 아니며 이 사진을 위반건축물로 판정한 것이 아닙니다. 공식 건축물대장이나 비공개 개인 서류를 촬영한 사진이 아닙니다.

4. 대출과 반환보증은 상품 이름을 적고 따로 물어보세요

구청에서 건축물 현황을 확인했다고 은행의 대출이나 보증기관의 가입 심사까지 끝나는 것은 아닙니다. 전세대출을 위한 보증과 전세보증금을 돌려받기 위한 반환보증도 같은 상품이 아닙니다. 필요한 상품 이름, 신청 기관, 계약할 정확한 주소와 호실을 적은 뒤 질문해야 답변의 범위를 알 수 있습니다.

2026년 10월 26일 확인한 HUG 전세보증금반환보증 상품 안내는 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것을 확인사항으로 두면서 아파트를 제외한다고 안내합니다. 또한 근린생활시설 등은 이 상품의 보증대상 주택에 들어가지 않는다고 명시합니다. 이 조건을 다른 기관의 모든 대출·보증에 그대로 적용하면 안 됩니다.

HF의 전세지킴보증 신청가능여부 안내는 위반건축물인 경우 가입이 불가능하다고 설명하면서, 구분등기가 되어 있고 단독·다가구주택이 아닌 경우 해당 세대가 위반건축물에 해당하지 않는 것으로 확인되면 가입할 수 있다는 예외를 함께 안내합니다. 원칙만 읽거나 예외만 읽지 말고 내 물건이 어느 조건에 해당하는지를 확인해야 합니다.

이것은 아파트면 무조건 안전하다거나 다른 층의 위반이면 보증이 반드시 된다는 뜻이 아닙니다. 각 상품의 다른 요건과 실제 서류 심사는 남아 있습니다. 건물 전체에 표시가 있는지, 내 전유부에 표시가 있는지, 위반 범위가 어디인지를 담은 자료를 기관에 보여 주고 필요한 보완서류를 물어보세요.

대출이 꼭 필요한 사람은 임대인이 ‘다들 대출받았다’고 한 말과 은행이 내 조건·내 물건으로 검토한 답변을 구분합니다. 상담 결과도 최종 실행 확약은 아닙니다. 확인한 상품명·담당 창구·날짜·남은 조건을 보관하고, 조건이 충족되지 않았을 때 계약 진행과 금전 정산을 어떻게 할지는 송금 전에 당사자끼리 구체적으로 협의할 일입니다.

근거 · HUG 전세보증금반환보증 상품개요 · HF 전세지킴보증 신청가능여부 — 위반건축물 항목

모두의 공공개발 자체 제작 설명도 · HUG와 HF 반환보증의 해당 확인사항과 예외를 비교한 설명도 · 일부 조건을 비교한 그림이며 다른 요건과 실제 심사는 별도로 남습니다.

실제 공식 질의도 ‘어느 부분의 위반인가’를 따졌습니다

국가법령정보센터에는 2015년 10월 12일 국토교통부 건축정책과-3140의 회답이 공개되어 있습니다. 집합건물의 대지 일부에 위반건축물이 있을 때, 위반이 없는 다른 구분소유 부분의 전유부에도 위반 표시를 하는 것이 적절한지를 물은 실제 행정 질의입니다.

회답은 일부 소유자의 위반이고 건축물 또는 대지가 분할 등기된 집합건축물이라는 전제 아래, 위반이 없는 나머지 구분소유 부분의 전유부에 표시하는 것은 적정하지 않다는 취지였습니다. ‘같은 주소에 위반이 있다’는 말에서 멈추지 않고 소유와 표시의 범위를 나눠 보았다는 점이 독자에게 유용합니다.

다만 이 자료는 당시 법령을 바탕으로 한 중앙부처의 1차 해석입니다. 법제처의 독립적인 법령해석이나 법원 판결로 소개할 수 없고, 사이트도 현재 변경·폐지된 해석이 포함될 수 있으므로 소관 부처에 효력을 확인하라고 안내합니다. 오늘의 임대차나 보증 승인 결과를 확정해 주는 자료는 아닙니다.

따라서 이 사례에서 가져올 것은 ‘다른 층이면 괜찮다’는 결론이 아니라 질문하는 방식입니다. 일반건축물인지 집합건축물인지, 공용부분인지 특정 전유부분인지, 내 계약 부분에 어떤 기록과 조치가 있는지를 현재 자료로 확인하세요.

근거 · 실제 공식 질의회답 — 위반건축물 표시 기준,2015.10.12

자료를 모은 뒤에는 이렇게 물어보세요

관할 시·군·구의 건축과나 위반건축물 담당 창구에는 소재지와 동·층·호, 최신 대장과 궁금한 문구를 준비합니다. 부서 이름은 지역마다 다를 수 있으니 대표 민원 창구에서 담당 부서를 연결받으면 됩니다. 개별 건축물의 상세 자료는 공개 범위나 임대인의 협조가 필요한 부분을 함께 확인하세요.

구청 질문: ‘이 대장의 위반 내용은 어느 부분에 관한 것인가요? 제가 계약할 부분과 공용 출입에 관련된 사용제한이나 시정명령이 있는지, 현재 시정 확인과 표시 정리는 어느 단계인지 확인하려면 어떤 서류가 필요할까요?’ 한 번에 적법 확인서를 요구하기보다 확인 가능한 기록과 남은 절차를 묻는 문장입니다.

임대인·중개사 질문: ‘최신 대장 전체와 위반 내용에 관한 자료를 함께 보고 싶습니다. 설명하신 시정 완료는 어떤 문서로 확인할 수 있나요? 안내받은 방과 대장·도면이 다르면 계약서에는 임차 범위를 어떻게 특정하나요?’ 답변과 확인·설명서의 내용이 일치하는지도 살펴보세요.

은행·보증기관 질문: ‘이 주소의 이 호실을 이 상품으로 신청하려 합니다. 대장과 위반 범위 확인자료가 있는데 물건 요건에서 어떤 검토가 필요하고, 지금 답변은 사전 상담인지 최종 심사인지요?’ 개인정보는 공식 접수 창구에 필요한 범위만 제출하고 단체 채팅방에 서류 전체를 올릴 필요는 없습니다.

근거 · 정부24 건축물대장 등본·초본 발급·열람 안내 · HUG 전세보증금반환보증 상품개요 · HF 전세지킴보증 신청가능여부 — 위반건축물 항목

‘고쳤다’는 말은 완료 문서와 계약 일정으로 확인하세요

가상으로, 임대인이 다음 주에 정리된 대장을 줄 수 있다고 하는 상황을 생각해 보겠습니다. 임차인은 ‘언젠가 정리’라고 메모하는 대신 현재 자료 확인일, 시정 상태를 확인할 날, 필요한 보완서류를 받을 날, 금융기관에 다시 물을 날을 달력에 적습니다. 실제 처리 기간을 예측한 예시는 아닙니다.

완료 근거가 공사 사진인지, 시정 확인에 관한 문서인지, 정리된 최신 대장인지 구분해 적으세요. ‘공사 완료’와 ‘행정 기록 정리’, ‘물건 요건 상담’과 ‘대출 실행’은 각각 다른 칸입니다. 중간 칸이 비어 있는데 마지막 잔금일만 확정하면 일정의 위험이 임차인에게 남을 수 있습니다.

특약을 협의할 때도 ‘문제 생기면 알아서 해결’처럼 넓은 말보다 어떤 자료를 누가 언제까지 제공할지, 어느 조건을 확인한 뒤 진행할지, 조건이 충족되지 않으면 어떤 금액을 언제 정산할지를 분명히 적는 편이 좋습니다. 모든 상황에 자동 적용되는 반환 특약을 이 글에서 제시하는 것은 아닙니다.

이미 돈을 보낸 뒤 설명과 기록이 다르다는 사실을 알았다면 임의로 비용을 빼거나 계약이 자동 무효라고 단정하지 마세요. 받은 자료의 날짜, 광고·설명 내용, 계약서와 송금 기록을 한데 모아 쟁점을 정리하고 상담받을 수 있습니다. 확인 전 추가 송금이나 잔금 일정을 결정할지는 그 사실관계에 맞춰 판단해야 합니다.

근거 · 건축물대장 기재 규칙 제8조 —2025.7.31 시행 · HUG 전세보증금반환보증 상품개요 · HF 전세지킴보증 신청가능여부 — 위반건축물 항목