남의 묘 있는 땅, 산 날부터 사용료를 받을까?

경매로 산 임야에 다른 집안의 묘가 있습니다. 당장 옮길 수 없다면 사용료라도 받을 수 있을까요. 땅을 산 날부터 계산하면 된다고 생각하기 쉽지만, 실제 대법원 사건에서는 소유권 취득일과 지료를 청구한 날이 서로 다른 의미를 가졌습니다. 지료는 남의 땅을 사용하는 대가를 말합니다.

더 흥미로운 것은 같은 분묘기지권이라도 출발 사정에 따라 돈의 문제가 달라진다는 점입니다. 남의 땅에 오래 묘를 둔 경우, 땅주인의 허락을 받은 경우, 자기 땅에 묘를 쓰고 땅만 넘긴 경우를 한 줄로 묶으면 안 됩니다. 오늘은 실제 경매 사건과 2025년 후속 판결을 따라, 내 통장에 들어올 돈을 계산하기 전에 무엇을 구분할지 살펴봅니다.

1. 경매로 임야 지분을 산 사람들이 요구한 돈

대법원 2021년 4월 29일 선고 2017다228007 전원합의체 판결의 실제 사건입니다. 임야에는 1940년과 1961년경 각각 사망한 피고의 조부와 부친의 분묘가 있었고, 피고는 이를 수호·관리해 왔습니다. 원고들은 2014년경 그 임야의 지분 일부를 경매로 취득한 뒤, 소유권을 얻은 날 이후의 지료를 달라고 했습니다. 임야 전체를 단독으로 산 사건으로 바꿔 읽으면 안 됩니다.

피고는 오랜 점유로 분묘기지권을 시효취득했으니 지료를 낼 의무도 없다고 다퉜습니다. 분묘기지권은 다른 사람의 토지에 분묘를 유지하고 수호·봉사하는 데 필요한 범위의 토지 사용을 인정하는 권리입니다. 묘가 있다는 사실 자체나 낙찰자의 바람만으로 성립 여부를 고를 수는 없습니다.

원심은 지료 청구를 일부 받아들였고, 대법원은 피고의 상고를 기각했습니다. 핵심은 시효취득한 분묘기지권자도 토지소유자가 지료를 청구하면 그 청구한 날부터 지급할 의무가 있다는 판단입니다. 땅을 산 날부터 모든 과거 사용료가 자동으로 발생한다는 결론도, 오래된 묘는 언제까지나 무료라는 결론도 아니었습니다.

근거 · 대법원 2021.4.29. 2017다228007 전원합의체 — 취득시효형 분묘기지권과 지료 청구 시점

2. 등기부에 없다는 이유로 빼버릴 수 없는 권리

분묘기지권은 등기 없이도 성립하고 제3자에게 대항할 수 있는 경우가 있습니다. 그래서 등기사항증명서에 표시가 없다는 이유만으로 현장의 묘를 없는 부담처럼 취급하면 위험합니다. 판결은 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 알아볼 수 있는 형태와 수호·봉사를 위해 필요한 범위도 설명합니다. 임야 전체에 언제나 같은 사용권이 미친다는 뜻은 아닙니다.

위 전원합의체가 다룬 취득시효형은 장사법 시행 전에 설치된 분묘를 20년간 평온·공연하게 점유하여 권리를 취득한 경우입니다. 평온·공연은 폭력적·은밀한 점유와 구별되는 요건을 가리킵니다. 단순히 ‘아주 오래된 묘 같다’는 현장 인상으로 설치일, 점유 기간, 권리의 범위까지 확인한 것으로 적지 마세요.

특히 2001년 1월 13일 장사법 시행을 전후로 설치 시기와 승낙 여부를 구분해야 합니다. 시행 후 소유자의 승낙 없이 설치한 분묘에 대해서도 20년만 지나면 똑같이 시효취득한다는 설명은 판결과 맞지 않습니다. 당시 항공사진, 묘비의 기재, 과거 토지소유자와 관계인의 자료를 맞추되, 사망일 하나만으로 설치일을 확정해서도 안 됩니다.

근거 · 대법원 2021.4.29. 2017다228007 전원합의체 — 취득시효형 분묘기지권과 지료 청구 시점 · 장사 등에 관한 법률 제27조 — 개장 허가와 통지·공고 등

3. 사용료가 시작되는 날은 세 갈래로 나뉩니다

먼저 취득시효형은 앞선 전원합의체가 정리한 것처럼 토지소유자가 지료를 청구한 때가 중요합니다. 설치일부터인지, 낙찰일부터인지, 소장을 낸 날인지, 상대방에게 요구가 전달된 날인지가 뒤섞이지 않게 기록해야 합니다. 실제 사건의 원심은 소장 부본 송달일 다음 날부터 원고들의 지분 비율에 해당하는 지료를 인정했습니다. 그 사건의 구체적인 날짜 처리와 일반 법리를 구분하세요.

양도형은 출발점이 다릅니다. 자기 토지에 분묘를 설치한 사람이 이장 특약 없이 땅을 양도하면서 성립하는 유형으로, 특별한 사정이 없으면 권리가 성립한 때부터 지료 지급의무가 문제 됩니다. 처음 묘를 만든 사람과 당시 땅주인이 같은 사람이었는지, 양도계약에 이장이나 지료 약정이 있는지가 중요합니다.

승낙형은 다른 사람의 땅에 토지소유자의 허락을 받아 분묘를 설치한 경우입니다. 지료에 관한 약정이 있으면 그 내용과 승계 문제부터 살펴야 합니다. 2025년 대법원 판결은 이 세 유형을 구분하고, 승낙 당시의 지료 약정이 토지 승계인에게도 영향을 미친다는 기존 판례를 확인했습니다. 새 소유자가 됐다는 이유만으로 예전 약정을 지워 놓고 계산할 수는 없습니다.

근거 · 대법원 2021.4.29. 2017다228007 전원합의체 — 취득시효형 분묘기지권과 지료 청구 시점 · 대법원 2025.12.11. 2023다261302 — 승낙형의 약정과 유상 전환 판단

4. 옛 주인이 무료로 허락했다면, 영원히 무료일까?

대법원 2025년 12월 11일 선고 2023다261302 판결이 이 질문을 더 구체적으로 다뤘습니다. 아버지에게서 땅을 증여받은 차남이 형에게 부모의 분묘 설치를 승낙했고, 이후 토지는 여러 차례 주인이 바뀌어 의료법인이 소유하게 된 사건입니다. 나중에 설치된 분묘도 소장 송달일까지 36년 넘게 존속했고, 토지는 병원 건물이 들어서는 등 이용상태와 활용가치가 크게 바뀌었습니다.

대법원은 이를 양도형으로 본 원심의 유형 판단은 적절하지 않다고 봤습니다. 분묘 설치 당시 수호·관리자와 토지소유자가 같은 사람이 아니었으므로 승낙형이라는 것입니다. 다만 지료를 인정한 결론은 유지하여 상고를 기각했습니다. 유형을 잘못 설명했어도 모든 청구가 무너진 것은 아니라는 점이 이 사건의 중요한 대목입니다.

설치 당시의 특별한 인적 관계가 단절된 사정, 오랜 사용기간, 토지 활용가치의 변화 등을 종합하면 이 사건에서는 유상 전환을 인정하는 것이 공평하다고 판단했습니다. 약정이 없거나 무료 약정이 있더라도 일정한 요건 아래 객관적으로 상당한 지료를 청구할 수 있다는 취지입니다. 소유자 변경만으로 모든 무료 약정이 자동 유료가 된다거나, 내가 제시한 액수가 그대로 확정된다는 뜻은 아닙니다.

근거 · 대법원 2025.12.11. 2023다261302 — 승낙형의 약정과 유상 전환 판단 · 민법 제286조 — 지료 증감청구권

5. 받을 권리와 입금되는 현금을 따로 적습니다

이런 땅의 가격을 볼 때는 ‘사용료를 받으면 보유비용이 해결된다’는 한 줄을 먼저 지워 보는 편이 낫습니다. 권리의 유형, 청구 가능 기간, 인정되는 사용 범위와 금액이 정리돼도 상대방이 실제 지급하는 날짜는 별개입니다. 협의나 재판에 시간이 들 수 있고, 현장을 활용하거나 다시 매각하는 일정도 영향을 받습니다.

판결의 거래 금액과 무관한 가정을 해 보겠습니다. 매입대금 9,000만 원, 별도 초기비용 500만 원, 연간 보유 현금유출 180만 원이고 지료 입금은 없다고 가정합니다. 1년 누적 투입현금은 9,000만+500만+180만=9,680만 원입니다. 3년이면 9,000만+500만+180만×3=1억40만 원으로, 1년 때보다 360만 원이 더 묶입니다.

이 계산은 손실액이나 투자수익률이 아닙니다. 토지의 처분가치와 매각대금은 넣지 않았고, 실제 세율·대출 조건·이장 합의금·공사비를 추정한 것도 아닙니다. 연간 180만 원 역시 설명용 가정이며 재판기간을 1년이나 3년으로 예측한 뜻이 아닙니다. 내 견적서에는 실제 취득 부대비용, 이자·관리 지출, 분쟁비용과 실제 입금 시점을 각각 바꿔 넣어야 합니다.

지료를 예상수입으로 적었다면 그 옆에 근거와 미확정 표시를 붙이세요. 상대방의 일방적인 지급 약속, 내가 발송한 요구액, 당사자가 합의한 금액, 법원이 정한 금액은 같은 자료가 아닙니다. 일부 지분만 사는 경우에는 청구할 수 있는 범위와 공유관계도 별도로 검토해야 하므로, 전체 토지 기준의 추정 수입을 내 몫으로 옮겨 적지 않습니다.

근거 · 대법원 2021.4.29. 2017다228007 전원합의체 — 취득시효형 분묘기지권과 지료 청구 시점 · 대법원 2025.12.11. 2023다261302 — 승낙형의 약정과 유상 전환 판단

6. 현장에서는 묘의 숫자보다 출발 자료를 찾습니다

입찰 전에는 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서에 분묘와 점유가 어떻게 적혔는지 대조하고, 등기사항증명서와 토지·임야대장, 지적도·임야도로 취득 대상과 범위를 확인합니다. 법원 자료에 기록이 없다는 사실과 실제 분묘가 없다는 사실을 같게 보지 마세요. 열람 가능한 최신 자료와 현장 확인일을 함께 남깁니다.

다음으로 설치 당시의 토지소유자, 분묘를 설치·수호한 사람, 승낙이나 이장 특약의 존재를 나란히 적습니다. 과거 소유자의 계약서·합의서, 기존 지료 지급 자료, 설치 시기 확인 자료와 현재 수호·관리자의 설명을 대조합니다. 연락한 사람이 후손이라는 사정만으로 실제 수호·관리권자나 협의 권한이 확인됐다고 적어서는 안 됩니다.

모두의지도 공개 화면의 도로명·지번 주소 검색은 대상 위치를 살펴보고 현장 동선을 정리하는 출발점으로 활용할 수 있습니다. 그 화면에서 묘의 권리 유형이나 법적 사용 범위가 자동 확정되는 것은 아닙니다. 위치 메모 뒤에 공적 도면과 현장사진, 당시 관계인의 문서를 연결해야 합니다. 현장 접근도 소유·점유 관계와 출입 가능 여부를 확인한 범위에서 진행하세요.

근거 · 대법원 2021.4.29. 2017다228007 전원합의체 — 취득시효형 분묘기지권과 지료 청구 시점 · 대법원 2025.12.11. 2023다261302 — 승낙형의 약정과 유상 전환 판단 · 모두의지도 공개 화면 — 도로명·지번 주소 검색

7. 사용료를 안 냈다고 바로 묘를 옮길 수는 없습니다

지료 지급의무가 있다는 결론과 분묘기지권 소멸, 실제 개장은 다른 단계입니다. 민법 제287조에 2년 이상의 지료 미지급과 지상권 소멸청구 규정이 있다고 해서, 금액도 정해지지 않은 요구서를 보내고 2년이 지나면 곧바로 파묘해도 된다고 이해하면 안 됩니다. 분묘기지권에 적용할 법리, 지료 확정과 연체, 소멸청구 요건을 따로 검토해야 합니다.

장사법 제27조는 해당하는 분묘의 개장에 관할 시장 등의 허가와 통지·공고 등 절차를 두고 있습니다. 미리 3개월 이상의 기간을 정하는 통지 규정도 있지만, 이를 모든 묘의 철거를 보장하는 처리기간으로 설명할 수는 없습니다. 설치 시기, 승낙, 존속하는 사법상 권리를 무시한 채 공고만 끝내면 된다고 판단하지 마세요.

관할 시·군·구의 장사업무 담당 부서에는 소재지와 설치 시기 확인 자료를 제시하고 ‘어떤 개장 유형에 해당하며, 허가·신고·통지 또는 공고에 필요한 자료와 순서는 무엇인가요?’라고 묻습니다. 행정절차 안내와 당사자 사이 권리 다툼의 법률 판단은 구분해야 합니다. 소유자라고 해서 묘나 유골을 임의로 훼손하거나 먼저 옮기는 방식으로 해결할 문제는 아닙니다.

근거 · 대법원 2021.4.29. 2017다228007 전원합의체 — 취득시효형 분묘기지권과 지료 청구 시점 · 민법 제287조 — 지료 연체와 지상권 소멸청구 · 장사 등에 관한 법률 제27조 — 개장 허가와 통지·공고 등

8. 상담에는 ‘네 칸짜리 지료 기록’ 한 장을 가져갑니다

첫 칸에는 토지와 지분, 둘째 칸에는 분묘 설치·승낙·양도의 이력, 셋째 칸에는 지료 청구와 약정, 넷째 칸에는 실제 지출·입금을 적습니다. 자료가 없는 곳은 ‘없음’ 대신 ‘미확인’이라고 쓰세요. 아래 문안은 상황을 정리할 상담용 예시이며 특정 상대방에게 그대로 보내는 확정 청구서나 법원의 공식 서식은 아닙니다.

수호·관리자 또는 매도인에게는 ‘이 분묘의 설치 시기, 당시 토지소유자와 설치자의 관계, 승낙·이장·지료 약정을 확인할 자료가 있나요? 현재 협의 권한과 과거 지료 지급 내역도 설명해 주세요’라고 요청할 수 있습니다. 발송 문서, 전달 상대방, 발송일과 도달 확인 자료를 보관하고, 청구액에 동의했다는 답변과 단순 수령 사실을 구분합니다.

법률상담에서는 ‘이 자료로 어느 유형의 분묘기지권이 문제 되며, 지료 발생 시점과 제 지분의 청구 범위는 무엇인가요? 기존 약정의 승계나 유상 전환을 검토할 사정이 있나요?’라고 묻습니다. 등기소·인터넷등기소, 정부24와 관할 지자체의 공부 발급·열람 경로, 해당 법원의 사건자료 열람 자격을 확인하세요. 일반 법률상담은 대한법률구조공단 132 및 예약 방문상담 안내를 참고할 수 있습니다.

• 토지 칸: 소재지·취득 대상 지분·등기일·도면·현장 확인일과 자료 출처를 적는다.
• 분묘 칸: 설치 시기·설치 당시 소유자·승낙 또는 이장 특약·현재 수호관리자 자료를 적는다.
• 청구 칸: 기존 지료 약정·요구 문안·발송 및 도달 자료·금액 확정 여부를 나눈다.
• 현금 칸: 초기 투입·보유비용·실제 지료 입금·미확정 예상액을 별도 열로 적는다.

근거 · 대법원 2021.4.29. 2017다228007 전원합의체 — 취득시효형 분묘기지권과 지료 청구 시점 · 대법원 2025.12.11. 2023다261302 — 승낙형의 약정과 유상 전환 판단 · 법무부 법률구조제도 — 132와 예약 방문상담

확인 자료

2026년 11월 1일 확인. 2017다228007 전원합의체 다수의견과 2023다261302 판결 전문을 기준으로 사실·유형·판단 범위를 대조했습니다. 민법은2026.3.17., 장사법은2025.1.24. 시행 조문입니다. 현금 계산은 별도 가정이며 실제 사건의 금액·재판기간·감정료율·이장비가 아닙니다. 지료 발생·입금·분묘기지권 소멸·개장은 각각 검토해야 합니다.

• 대법원 2021.4.29. 2017다228007 전원합의체 — 취득시효형 분묘기지권과 지료 청구 시점
• 대법원 2025.12.11. 2023다261302 — 승낙형의 약정과 유상 전환 판단
• 민법 제286조 — 지료 증감청구권
• 민법 제287조 — 지료 연체와 지상권 소멸청구
• 장사 등에 관한 법률 제27조 — 개장 허가와 통지·공고 등
• 법무부 법률구조제도 — 132와 예약 방문상담
• 모두의지도 공개 화면 — 도로명·지번 주소 검색

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