이사 날짜는 다가오는데 보증금이 아직 들어오지 않았다면, 새집 계약과 짐부터 걱정하게 됩니다. 그런데 전셋집에서 먼저 전출하거나 열쇠를 넘기면 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다. 순서를 잘못 밟으면 보증보험에 가입했어도 청구가 지연되거나 다툼이 커질 수 있습니다.
핵심은 간단합니다. 계약 종료 의사를 제때 전달하고, 보증금 미반환 사실과 연락 기록을 남긴 뒤, 임차권등기가 실제 완료됐는지 확인하고 이사하는 것입니다. 보증보험에 가입했다면 약관상 사고 요건과 청구 시기도 별도로 확인해야 합니다. 아래는 2026년 10월 22일 공개된 법령·법원·HUG 자료를 기준으로, 일반적인 주택 전세계약의 대응 순서를 정리한 안내입니다.
먼저 확인: 계약이 정말 끝나는 날짜인가
주택임대차보호법상 임대인이나 임차인이 계약을 끝내거나 조건을 바꾸지 않겠다는 뜻을 알릴 기간을 놓치면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 현행법은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인의 통지를 규정하고, 임차인도 종료 2개월 전까지 통지하지 않으면 종전과 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 봅니다. 갱신된 계약을 임차인이 중도 해지하는 경우에는 해지 통지가 임대인에게 도달한 뒤 3개월이 지나야 효력이 생기는 규정이 별도로 있습니다.
그러므로 “계약서 만료일이 다음 달이니 바로 끝난다”고 단정하지 마세요. 갱신요구권을 행사했는지, 묵시적 갱신인지, 중도 해지인지, 계약서에 별도 합의가 있는지에 따라 종료일이 달라질 수 있습니다. 계약서, 갱신 합의 문자, 임대인과 주고받은 통지를 한데 모아 실제 종료일을 먼저 계산하세요.
1. 종료 통지는 문자 한 줄보다 ‘도달 증거’까지 챙긴다
계약 종료나 갱신 거절 통지는 상대방에게 도달했는지가 중요합니다. 통화만 했다면 나중에 말이 엇갈릴 수 있으니, 문자·메신저·이메일 등 날짜와 수신자를 확인할 수 있는 방법으로 내용을 남기세요. “계약이 끝난다”는 말만 하지 말고 계약 주소, 종료 희망일, 보증금 반환 계좌와 반환 요청을 함께 적으면 기록이 명확해집니다.
예를 들면 다음처럼 보낼 수 있습니다. “서울 ○○구 ○○로 ○○, ○동 ○호 임대차계약을 계약서상 종료일인 2026년 ○월 ○일에 종료하고 갱신하지 않겠습니다. 종료일에 보증금 ○원을 아래 계좌로 반환해 주세요. 확인 회신 부탁드립니다.” 날짜와 금액은 계약서와 일치하는지 확인하고, 임대인의 답장이나 수신 확인 화면을 저장해 두세요.
법정 통지기간을 이미 놓쳤거나 계약 종료 여부에 다툼이 있다면, 인터넷 예문을 그대로 보내기 전에 계약 형태를 확인해야 합니다. 특히 묵시적 갱신 후 임차인이 해지를 통지하는 경우와 임대인이 갱신요구를 거절한 경우는 계산이 다를 수 있습니다. 새집 계약일과 맞추기 위해 계약 종료일을 임의로 앞당겨 적지 마세요.
2. 보증금 반환 계획을 날짜와 금액으로 요청한다
임대인이 “새 세입자가 구해지면 주겠다”고 말해도, 임차인의 계약 종료와 보증금 반환 의무가 자동으로 새 세입자 입주일로 바뀌는 것은 아닙니다. 반환 일정을 말로만 주고받기보다 계약 종료일, 반환할 금액, 일부 반환 여부, 잔액 지급일, 미이행 시 후속 절차를 문자나 서면으로 확인하세요. 보증금을 일부 받으면 받은 금액과 남은 금액을 분리해 기록하고, 잔액 반환 전 집을 인도하거나 권리를 포기하는 합의에 서명하기 전에 의미를 살펴야 합니다.
임대인이 집을 매도했거나 소유자가 바뀌었다면 현재 등기사항증명서에서 소유자와 권리관계를 확인하고, 계약상 임대인 및 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지 따져야 합니다. 소유권 이전만으로 임대차 관계가 어떻게 승계되는지 단정하기보다 계약서, 소유권 변동 시점, 임대인의 통지 내용을 함께 확인하세요. 새 소유자에게 연락할 때에도 기존 임대인과 주고받은 반환 약속을 보관해 둡니다. 새집 잔금일과 보증금 반환일이 맞지 않는다면 필요한 자금과 날짜를 따로 계산해 두세요. 보증금을 받기 전에 새집 보증금이나 잔금을 치르려면 단기 자금이 필요할 수 있지만, 보증금 회수 시점은 임대인의 자금 사정이나 보증기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다. “곧 돌려받는다”는 기대만으로 대출 상환일이나 새 계약의 지급일을 정하지 말고, 반환 지연 시 버틸 수 있는 자금 계획과 계약 해제·위약금 조건도 점검하세요. 임대인과 합의해 보증금 일부를 받고 나머지 지급일을 정했다면, 합의서에 잔액과 지급기한, 지연 시 조치를 구체적으로 적어야 합니다.
3. 보증보험 가입자는 ‘가입 확인’만으로 안심하지 않는다
전세보증금반환보증에 가입했다면 보증서의 보증기간, 보증금액, 목적물 주소와 임대인 정보를 확인하세요. 보증서는 보증기관이 약관과 심사 요건에 따라 보증금을 지급하는 제도이지, 계약이 끝나는 즉시 자동 입금되는 서비스는 아닙니다. 계약 종료 통지가 적법하게 도달했는지, 보증 사고 요건에 해당하는지, 보증금 일부를 이미 돌려받았는지 등을 보증기관에 확인해야 합니다.
HUG의 공개 청구요건 안내는 계약 종료·갱신거절 통지, 통지 도달 증빙, 주택 인도와 주민등록 등 대항력·우선변제권 요건, 임차권등기 완료 등을 주요 확인사항으로 안내합니다. HUG 안내상 일반적인 미반환 사고에서는 임대차가 종료된 뒤 1개월이 지나도록 보증금을 받지 못한 경우 이행청구가 가능하다고 설명하지만, 경·공매 진행 등 사고 유형과 개별 약관에 따라 절차가 달라질 수 있습니다.
따라서 보증서에 적힌 기관이 HUG인지, SGI인지, HF인지 먼저 확인하고 해당 기관의 현재 약관과 전담창구 안내를 따르세요. HUG의 1개월 기준을 다른 기관이나 모든 계약에 그대로 적용할 수 없습니다. 접수 전 보증기관에 “제 계약 종료일과 미반환 금액 기준으로 언제부터 어떤 서류를 내야 하는지”를 물어 기록해 두세요.
4. 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 검토한다
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기는 이사나 전출 뒤에도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지·취득할 수 있도록 돕는 절차입니다. 다만 등기명령을 신청했다는 사실과 등기가 실제 완료됐다는 사실은 다릅니다.
안전한 순서는 계약 종료와 미반환을 확인하고, 임차권등기명령을 신청한 뒤, 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제 기입된 것을 확인하고 이사하는 것입니다. HUG도 임차권등기가 완료될 때까지 전출·퇴거하지 말 것을 안내합니다. 법원의 결정문을 받았더라도 등기 완료 여부를 별도로 확인하세요. 등기 전 먼저 전출하거나 점유를 넘기면 기존 권리의 유지에 문제가 생길 수 있습니다.
신청 준비자료는 보통 임대차계약서, 계약 종료를 알 수 있는 통지와 도달 증거, 보증금 지급 증빙, 미반환 내역, 목적물의 등기사항증명서와 주민등록 관련 자료 등입니다. 법원은 사안에 따라 추가 자료를 요구할 수 있고, 신청에는 인지·송달·등기 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 신청 전 관할 법원과 전자소송의 최신 양식·첨부 목록을 확인하고, 비용을 임대인에게 청구할 수 있는 법적 근거와 회수 가능성은 사건에 따라 다르다는 점도 함께 고려하세요.
5. 이미 이사했어도 포기하지 말고 권리 상태부터 점검한다
이사한 뒤에 보증금을 못 받았다는 사실을 깨달았더라도, 곧바로 “권리가 모두 사라졌다”고 단정할 필요는 없습니다. 대법원은 2025년 결정에서 임대차가 끝난 뒤 점유를 상실했더라도 보증금이 반환되지 않았다면 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 판단했습니다. 다만 이미 전출한 상태에서 대항력·우선변제권이 언제 어떻게 유지됐는지는 전입·점유·확정일자·임차권등기 시점과 권리관계에 따라 달라집니다.
이 판례가 모든 경우에 먼저 이사해도 안전하다는 뜻은 아닙니다. 전출 전에 권리를 보전하지 못했다면 임차권등기 신청 가능 여부, 선순위 권리, 경매 진행 여부와 보증보험 청구에 미치는 영향을 바로 확인해야 합니다. 계약서, 주민등록초본, 확정일자 자료, 등기사항증명서, 이사 날짜와 열쇠 인도 기록을 준비해 법률구조공단·전세피해지원센터 또는 변호사에게 구체적으로 상담하세요.
6. 보증보험이 없거나 지급이 늦으면 민사 절차를 비교한다
보증보험이 없다고 해서 보증금 반환을 요구할 방법이 없는 것은 아닙니다. 임대인에게 반환을 청구하고, 해결되지 않으면 지급명령이나 보증금반환청구소송 등 민사 절차를 검토할 수 있습니다. 어떤 방법이 적절한지는 임대인의 주소를 알고 있는지, 반환 의무 자체를 다투는지, 집주인이 이의를 제기할 가능성, 부동산에 경매·압류가 있는지에 따라 달라집니다.
지급명령은 서류 중심으로 채권을 청구하는 절차지만, 임대인이 송달을 받지 못하거나 이의를 제기하면 통상 소송 절차로 이어질 수 있습니다. 확정된 지급명령이나 판결이 곧바로 돈의 회수를 보장하지도 않습니다. 임대인의 재산과 선순위 담보권, 집행 가능성을 함께 살펴야 합니다. 소송을 시작하기 전에는 주소 확인, 청구할 원금·지연손해금의 근거, 계약 종료와 반환 요구 자료, 신청 비용과 소요 가능성을 상담하세요.
보증금 반환 분쟁 조정이 가능한 상황이라면 주택임대차분쟁조정위원회나 지역 전세피해지원센터의 상담도 비교해 볼 수 있습니다. 다만 조정은 상대방 참여와 합의가 필요할 수 있고, 긴급한 권리 보전이나 경매 배당 절차를 대신하지는 않습니다. 이미 경매·공매가 시작됐다면 법원 경매계와 보증기관에 배당요구 기한, 보증금 회수 절차를 바로 문의해야 합니다.
기관에 바로 물어볼 질문
임대인에게: “계약 종료일은 ○월 ○일로 확인했습니다. 보증금 ○원 중 반환 가능한 금액과 지급 날짜를 오늘 서면으로 알려 주세요. 일부 반환이면 잔액과 지급일도 함께 확인 부탁드립니다.”
보증기관에: “제 보증서 번호와 주소를 기준으로 보증기간, 보증사고일, 청구 가능일, 임차권등기 필요 여부를 확인하고 싶습니다. 계약 종료 통지는 ○월 ○일에 도달했고 현재 미반환액은 ○원입니다. 필요한 서류와 접수 기한을 알려 주세요.”
관할 법원 또는 법률상담기관에: “계약은 ○월 ○일 종료됐고 보증금은 ○원 중 ○원이 미반환 상태입니다. 종료 통지 도달 자료와 확정일자, 전입·점유 현황을 준비했습니다. 임차권등기명령을 신청할 관할과 추가 서류, 이사 가능한 시점을 확인하고 싶습니다.”
이사 전 6칸 체크리스트
- 계약서와 갱신 경위를 확인해 임대차 종료일을 정확히 정했다.
- 종료·갱신거절 통지가 법정기간 안에 임대인에게 도달한 증거를 저장했다.
- 보증금 총액·일부 반환액·잔액과 반환 약속을 문자나 문서로 남겼다.
- 보증서의 기관·주소·보증기간을 확인하고 사고요건·청구 시기를 기관에 문의했다.
- 보증금 미반환 상태라면 임차권등기명령 신청과 등기 완료 여부를 확인했다.
- 경매·공매·소유권 변동이 있으면 배당요구·권리순위·전문상담 일정을 확인했다.
가장 중요한 것은 새집 입주일에 맞춰 서둘러 전출하지 않는 것입니다. 보증금을 받았거나, 임차권등기가 완료됐는지 등 권리 상태를 확인한 뒤 움직이세요. 이미 이사했거나 보증보험 청구가 막힌 경우에는 계약 종료일, 통지 기록, 전입·점유·확정일자와 등기 변동을 한 번에 모아 상담하면 다음 조치를 빠르게 정할 수 있습니다. 보증금 문제는 계약 형태와 날짜에 따라 결과가 달라지므로, 이 글을 개인 사건의 법률 판단이나 보증금 지급 확약으로 받아들이지 말고 담당 기관과 전문가에게 서류를 보여 주고 확인하시기 바랍니다.
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