공장 지킨 경비비, 경매에서 먼저 못 받는다고요?

빚을 못 갚는 회사의 공장이 비어 있습니다. 기계가 사라지거나 건물이 훼손되면 담보가치도 줄어드니, 채권자가 경비업체를 써서 지켰습니다. 계약에는 그 비용을 채무자가 갚는다고 적혀 있고, 경매신청서에도 앞으로 생길 경비비를 써 두었습니다. 이 정도면 나중에 경매대금에서 먼저 돌려받을 수 있을까요?

실제 사건에서 채권을 인수한 회사는 그렇게 생각했고, 원심도 일부 받아들였습니다. 그러나 대법원은 비용의 이름과 영수증만으로 결론 낼 수 없다고 봤습니다. 채권이 언제 생겼는지, 무엇을 담보하는지, 누구에게 얼마를 돌려달라고 하는지가 각각 문제였습니다. NPL, 즉 연체 등으로 회수가 어려워진 채권을 검토할 때 비용까지 전부 회수된다고 적기 전에 볼 사례입니다.

1. 경비업체까지 이어받은 채권 인수 회사

대법원 2023년 6월 29일 선고 2022다300248 판결의 사건입니다. 은행은 회사에 돈을 빌려주고 공장용지·공장건물·기계기구 등에 채권최고액 24억8,640만 원의 근저당권을 설정했습니다. 근저당권은 계속되는 거래에서 생기는 채권을 정해 둔 한도 안에서 담보하는 권리입니다. 이 최고액이 채권 인수 가격이나 확정 회수액은 아닙니다.

은행은 공장 관리가 제대로 되지 않는다는 이유로 2020년 2월 7일 경비용역 계약을 맺었습니다. 약정은 하루 경비비 11만5,000원, 월 관리비 10만 원이었습니다. 이후 은행은 3월 6일 임의경매를 신청했고, 법원은 3월 9일 경매개시결정을 했습니다. 여기서 신청일과 결정일을 서로 바꿔 적으면 뒤의 분석도 틀어집니다.

같은 해 6월 26일 채권 인수 회사가 대출채권 등 자산과 근저당권자 지위를 넘겨받았습니다. 경비업체와도 하루 경비비 10만4,500원, 월 관리비 10만 원으로 새 계약을 맺었고, 7월 16일 법원에 채권자 변경을 신고했습니다. 공장을 지키는 지출은 이어졌지만, 채권을 샀다는 사실이 곧 공장을 취득했다는 뜻은 아닙니다.

근거 · 대법원2023.6.29.2022다300248 — 경매 신청 후 경비용역비와 피담보채권 확정 · 민법제357조 — 근저당

2. ‘채무자가 갚는다’와 ‘담보에서 먼저 받는다’ 사이

이 사건 근저당권설정계약에는 공장이 정상적으로 유지·관리되지 않아 멸실·훼손 등의 우려가 있으면 은행이 점유·관리할 수 있고, 그 지출비용과 지연손해금을 채무자가 변제한다는 내용이 있었습니다. 아무 약속 없이 채권자가 일방적으로 쓴 돈인지가 문제인 단순한 사건은 아니었습니다.

경매신청서도 대출원리금만 적은 것이 아니었습니다. 은행은 2월 7일부터 배당일까지 발생할 하루 경비비와 월 관리비 등을 함께 표시했습니다. 인수 회사 역시 나중에 채권계산서를 내면서 배당기일 기준 경비용역비를 추가했습니다. 돈을 쓴 자료와 법원에 제출한 문서가 있었는데도 우선 회수 여부가 달라졌습니다.

여기에는 서로 다른 질문이 있습니다. 채무자에게 비용을 청구할 근거가 있는가, 그 채권이 이 근저당권으로 담보되는가, 이번 배당절차에서 우선 받을 수 있는가입니다. 계약상 비용 부담 조항이 있다고 뒤의 두 질문까지 자동으로 해결되지는 않습니다. 담보 범위에서 빠진다는 판단을 채무자가 모든 채무를 면제받았다는 뜻으로 읽어서도 안 됩니다.

근거 · 대법원2023.6.29.2022다300248 — 경매 신청 후 경비용역비와 피담보채권 확정 · 민법제357조 — 근저당 · 민법제360조 — 피담보채권 범위

3. 새 원금채권이 들어오는 문이 닫힌 날

대법원은 근저당권자가 채무불이행을 이유로 스스로 담보권 실행을 위한 경매를 신청하면, 그때까지 발생한 채권으로 피담보채권액이 확정된다고 설명했습니다. 피담보채권은 그 담보권으로 보호되는 채권입니다. 계속 늘고 줄던 거래를 어느 시점에서 결산하고, 그 뒤 새로 생긴 원금채권을 같은 담보에 계속 덧붙이지 않는다는 취지입니다.

이 사건의 기준은 은행이 경매를 신청한 2020년 3월 6일이었습니다. 채권 인수 회사가 지위를 넘겨받은 6월 26일이나, 채권계산서를 제출한 날을 새 출발점으로 바꾸는 것이 아니었습니다. 이미 확정된 담보채권의 범위에 관한 문제를 채권 매매만으로 초기화할 수는 없습니다.

반면 2월 7일부터 경매 신청 전까지 생긴 비용은 확정 전 발생분이므로 담보채권에 포함될 여지가 있다고 봤습니다. 모든 경비비가 언제나 담보에서 빠진다는 결론은 아닙니다. 계약의 담보 범위와 발생 시점을 먼저 나누어야 합니다. 다른 채권자가 시작한 경매 등 사정이 다른 절차까지 이 날짜 기준을 그대로 옮겨서는 안 됩니다.

여기서 확정은 법원의 판결이 더는 다투어지지 않는다는 뜻의 확정과 다릅니다. 경매 신청 당시 담보에 들어오는 채권의 범위를 가르는 문제입니다. 그 금액 계산에 오류가 없는지, 약정이 어떻게 해석되는지, 부대채권이 어디까지 인정되는지는 여전히 따로 검토할 수 있습니다. 날짜 한 개만 적고 모든 채권 계산을 끝냈다고 표시하지 않는 이유입니다.

근거 · 대법원2023.6.29.2022다300248 — 경매 신청 후 경비용역비와 피담보채권 확정 · 민법제357조 — 근저당

4. 경비비는 이자처럼 계속 붙는 돈이 아니었습니다

원금채권이라고 하면 빌려준 대출금만 떠올리기 쉽습니다. 그러나 이 판결은 경비용역비 상당의 채권도 별개의 원금채권 성격을 가진다고 봤습니다. 이미 존재하는 원금에 붙는 이자·지연손해금과 구별한 것입니다. 이름에 ‘비용’이 들어간다고 해서 모두 같은 순위의 부대채권이나 경매 실행비용이 되는 것은 아닙니다.

따라서 경매 신청 후 새로 생긴 경비비를 신청서에 미리 적어 뒀거나 배당기일 전에 금액을 계산해 냈다는 사정만으로 담보 범위가 늘어나지는 않았습니다. 이 사건 비용을 민법 제360조의 저당권 실행비용 등에 해당한다고 볼 수도 없다고 판단했습니다. 공장 보전에 도움이 됐다는 사정과 그 비용의 법적 성질은 별도로 따져야 했습니다.

반대 방향의 오해도 피해야 합니다. 대법원 2022년 8월 11일 선고 2017다225619 판결은 이자·지연손해금 같은 부대채권의 특정·확장 문제를 따로 다뤘습니다. 처음 개괄적으로 적은 부대채권을 구체화하는 경우와 확정액으로 적은 부대채권을 늘리는 경우는 구별되며, 후자는 배당요구 종기까지의 조치가 문제 됩니다. 그 사건에서도 종기 뒤 증액은 받아들여지지 않았습니다. ‘이자라면 언제까지나 추가 가능’이라는 설명도 틀립니다.

배당요구 종기와 배당기일도 다른 날짜입니다. 배당기일에 정산할 예정이라는 이유로 종기 뒤까지 증액이 가능하다고 생각하지 마세요. 해당 사건의 종기 공고와 원래 신청서의 청구 범위를 함께 확인해야 합니다. 이자율과 일수 계산이 맞아도, 절차상 허용되는 청구 범위를 벗어난 돈이라면 같은 방식으로 배당받는다고 계산할 수 없습니다.

근거 · 대법원2023.6.29.2022다300248 — 경매 신청 후 경비용역비와 피담보채권 확정 · 대법원2022.8.11.2017다225619 — 부대채권 확장과 배당요구 종기 · 민법제360조 — 피담보채권 범위 · 민사집행법제84조 — 배당요구 종기

5. 후순위에게 돌려달라는 소송도 상대방을 따졌습니다

2021년 1월 20일 배당에서 채권 인수 회사는 경비용역비를 뺀 대출원리금 14억2,701만8,382원을 받는 것으로 배당표가 작성됐습니다. 따라서 이 사건을 ‘채권을 샀는데 한 푼도 못 받았다’고 소개하면 사실과 다릅니다. 이 회사의 채권 매입가격과 최종 투자 손익도 이 판결의 숫자만으로 알 수 없습니다.

인수 회사는 뒤 순위로 배당받은 채권자를 상대로 부당이득 반환을 구했습니다. 원심은 경비용역비 3,384만8,380원에서 더 후순위인 국민건강보험공단의 배당액 509만529원을 뺀 2,875만7,851원과 지연손해금을 피고가 반환해야 한다고 봤습니다. 그러나 대법원은 피고가 패소한 부분을 파기하고 다시 심리하도록 돌려보냈습니다. 원심의 그 금액을 최종 회수액처럼 쓰면 안 됩니다.

확정 전 경비비가 일부 담보될 여지가 있다는 판단도 곧 피고에게서 그 돈을 돌려받는다는 뜻은 아니었습니다. 대법원은 그 부분이 피고보다 후순위인 공단의 배당액을 넘는다고 보기 어려운 점도 살폈습니다. 비용의 성질·시점뿐 아니라 누구의 배당이 법률상 원인 없이 늘었는지까지 연결해야 반환청구 상대방과 범위를 판단할 수 있다는 대목입니다.

근거 · 대법원2023.6.29.2022다300248 — 경매 신청 후 경비용역비와 피담보채권 확정

6. 비용 600만 원이 현금 계산을 뒤집는 순간

판결 속 실제 금액과 별개인 가정을 해 보겠습니다. NPL 매입대금 8,000만 원, 별도 절차비용 500만 원, 경매 신청 뒤 공장 보전 지출 600만 원이라면 총 현금 투입은 9,100만 원입니다. 가정한 배당 입금이 9,000만 원이라면 들어온 돈보다 나간 돈이 100만 원 많습니다.

그런데 보전비 600만 원도 당연히 우선 회수된다고 더하면 예상 입금이 9,600만 원으로 바뀝니다. 같은 투입 9,100만 원을 빼고 500만 원이 남는다고 쓰게 됩니다. 두 계산의 차이 600만 원은 자산 가치가 좋아져서 생긴 수익이 아닙니다. 담보로 받을 수 있는지 확인하지 않은 돈을 수입에 넣은 결과입니다.

이 예시는 확정 수익이나 세후 손익을 뜻하지 않습니다. 세금·추가 금융비용·회수기간·다른 재산에서의 변제·재매각 등은 반영하지 않았고, 9,000만 원의 배당 자체도 가정입니다. 실제 검토에서는 매입가와 지출의 증빙, 담보되는 채권액, 우선순위에 따른 예상 배당, 실제 입금과 시기를 각각 검증해야 합니다. 보전이 필요 없다는 뜻도 아닙니다. 필요한 지출이라면 회수 가능성과 별개로 누가 어느 예산으로 부담할지 정해야 합니다.

근거 · 대법원2023.6.29.2022다300248 — 경매 신청 후 경비용역비와 피담보채권 확정 · 민법제357조 — 근저당 · 민법제360조 — 피담보채권 범위

7. 계약서 한 장보다 날짜가 맞는 원자료 묶음

인수 검토 때는 근저당권설정계약의 담보 범위, 원채권자의 경매신청서와 접수일, 채권계산서 및 관련 배당자료를 먼저 연결합니다. 여기에 채권양도 계약과 인수 대상 목록, 채권자 변경 신고 자료를 붙입니다. 채권 잔액 확인서 하나로 지출비용의 담보 포함 여부나 이미 진행된 절차의 청구 범위까지 확인한 것으로 처리하지 마세요.

보전비는 용역계약·작업 또는 용역 제공 자료·청구서·지급 내역을 같은 건으로 대조합니다. 한 청구서에 신청 전후 기간이 함께 들어 있으면, 합계액에 선을 그을 것이 아니라 대상 기간과 계약상 채권 발생 조건을 구분해 검토해야 합니다. 청구서 발행일이나 통장에서 돈이 빠진 날 하나만 보고 법적인 발생 시점까지 확정했다고 적어서는 안 됩니다.

모두의계약 공개 화면이 안내하는 계약서 작성·온라인 서명 흐름은 향후 비용 부담 조건을 문서로 남기는 데 활용할 수 있습니다. 다만 서명된 문서가 생겼다는 사실이 경매 우선배당을 보장하지는 않습니다. 기존 담보계약과 법원 제출 문서는 따로 보존하고, 필요한 서명 권한과 증빙을 대조하세요. 실제 채무자 자료를 시험 삼아 올리거나 서비스가 담보 범위를 자동 판정한다고 가정할 일도 아닙니다.

자료 요청 때는 합계표만 받지 말고 원문과 수정 이력을 함께 확보하세요. 같은 청구서가 원채권자 비용 목록과 인수 후 지출표에 두 번 들어가거나, 지급한 돈과 아직 지급하지 않은 견적이 섞여 있으면 투입액부터 잘못됩니다. 문서마다 작성일·대상 기간·지급 상태·원본 위치를 남기고, 인수 대상에 포함됐다는 설명도 양도계약의 어느 목록에 근거하는지 확인합니다.

근거 · 대법원2023.6.29.2022다300248 — 경매 신청 후 경비용역비와 피담보채권 확정 · 모두의계약 공개 화면 — 계약서 작성·온라인 서명 흐름

8. 비용 대사표에는 회수 판단이 남는 칸을 둡니다

각 지출을 한 건씩 놓고, 아래 항목을 나란히 적는 비용 대사표를 만들어 보세요. 자료가 없거나 법률 검토가 끝나지 않은 칸에는 ‘미확인’을 남깁니다. 모든 지출을 ‘회수 예정’ 한 칸에 합치는 방식보다, 무엇이 확인되면 계산이 바뀌는지 드러내는 데 목적이 있습니다.

양도인이나 자산관리 담당자에게는 ‘경매신청서 원문과 접수일, 담보 범위 조항, 신청 전후 비용 내역, 각 비용을 담보채권으로 계산한 근거와 이미 배당된 내역을 제공해 주세요’라고 요청할 수 있습니다. 자료를 받는 것과 그 해석에 동의하는 것도 구분해 기록합니다.

해당 법원 민사집행·경매 담당 부서에는 사건번호를 제시하고 기록 열람·복사 자격과 절차, 배당요구 종기 및 계산서 제출 내역을 확인합니다. 담당자의 절차 안내가 개별 채권의 우선순위에 대한 법률 판단을 대신하지는 않습니다. 변호사 등에게는 ‘어느 비용이 언제 발생한 어떤 성질의 채권이며, 담보 범위와 반환 상대방에 어떤 차이가 있나요?’라고 묻습니다. 일반 상담은 대한법률구조공단 132 및 예약 방문상담 안내를 참고할 수 있습니다.

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근거 · 대법원2023.6.29.2022다300248 — 경매 신청 후 경비용역비와 피담보채권 확정 · 대법원2022.8.11.2017다225619 — 부대채권 확장과 배당요구 종기 · 민사집행법제80조 — 경매 신청서 기재사항 · 민사집행법제84조 — 배당요구 종기 · 민사집행규칙제192조 — 담보권 실행 신청서,2026.11.1.시행 · 법무부 법률구조제도 —132·예약 방문상담

확인 자료

2026년 11월 2일 확인. 2022다300248 판결 전문과 2017다225619 판결 전문, 현행 민법·민사집행법·민사집행규칙을 대조했습니다. 주된 사건의 결론은 피고 패소 부분 파기환송이며 이후 확정 결과를 확인했다고 쓰지 않았습니다. 실제 사건 금액과 별도 현금 계산 가정을 구분했습니다. 개별 채권의 담보·배당·반환·수익을 보장하는 자료가 아닙니다.

• 대법원2023.6.29.2022다300248 — 경매 신청 후 경비용역비와 피담보채권 확정
• 대법원2022.8.11.2017다225619 — 부대채권 확장과 배당요구 종기
• 민법제357조 — 근저당
• 민법제360조 — 피담보채권 범위
• 민사집행법제80조 — 경매 신청서 기재사항
• 민사집행법제84조 — 배당요구 종기
• 민사집행법제268조 — 담보권 실행 경매의 준용
• 민사집행규칙제192조 — 담보권 실행 신청서,2026.11.1.시행
• 법무부 법률구조제도 —132·예약 방문상담
• 모두의계약 공개 화면 — 계약서 작성·온라인 서명 흐름

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