부동산 개발 고급 팁(맞벽 건축짱)

없는 살림에 600억 규모의 사업을 진행하다 보니 많이 공부하게 됩니다. ㅎㅎㅎ

대한민국 모든 토지가 그런것은 아니지만 일부 지역은 '지구단위계획구역' 이라고 지정하여 용적률, 건폐율, 높이 등 지역 특색에 맞게 개발조건에 대해 제한/권장 사항을 설정해 놓습니다. 현재 진행중인 이정앞(이화여대 정문 앞)프로젝트는 대현동으로 속하며 이지역은 신촌 지구단위계획구역으로 지정되어있습니다.

특이하게도 주차장 100% 완화가 되는 장점도 있지만 토지기준 600m2(181.8평)을 넘어서게 되는 개발의 경우는 구청단위가 아닌 서울시 심의(지구단위변경)까지 추가로 받아야합니다. 이럴 경우 지구단위만 8~12개월이 걸리고 추가로 구청 인허가는 4~6개월이 걸려 토탈 12개월~ 18개월이 걸리게 됩니다. (이것도 문제가 없을시) 개발 사업의 금융비용은 상당합니다. 저희 사업 기준 단순히 300억대출 기준 연 6% 이자를 계산해도 월 1.5억이 이자 입니다.

즉 600m2미만의 개발사업시 구청 인허가는 4~6개월이면 되는데 초과개발시 8개월~ 12개월이 추가로 걸려 월 1.5억씩 금융비용만 12억~ 18억이 발생하게 됩니다. 또 한 인허가 난이도 상승과 그에 따른 설계사무소의 추가견적(2~3억추가)이 발생 됩니다.

안타깝게도 이정앞 프로젝트는 994m2 으로 301평 토지

마지막 토지(3번)의 담보신탁 동의와 부분 브릿지 성공으로 2023년 7월 토지확보가 100% 끝나고 나니

남은 개발일정에 대에서 고민하게 되었습니다.

토지확보 이후 남은 개발 과정과 기간

인허가 -> N 개월

PF -> 1개월

착공(과 함께 분양) ->  엑싯

시간과 자금의 여유가 있었으면 전체 인허가 기간이 1년 이든 2년이든 기다릴 수 있겠지만 제 멘탈과 더불어 실질적으로 사업의 안정성, 수지 등을 위해 전체인허가 기간을 단축하는 방법을 찾으려고 위 지도를 띄워놓고 생각에 생각을 거듭 했습니다.

우린답을 찾을 것이다. 늘 그랬듯이 !?

와 !

60-7번지를 2개로 분할하여 각 각 2개동을 개발 하되 '맞벽건축 및 건축협정'을 통해 하나를 통으로 지을때보다 로스를 최소화 할 수 있다는 아이디어가 떠올랐습니다. 즉 보통은 토지소유자가 다르고 2동으로 할때 동간거리 의 문제가 있어 저런식으로 개발 하지 않지만 위 토지는 소유자도 같고 맞벽건축이면 근생상가와 공용면적의 로스를 최소화 할 수 있을것 같았습니다.

바로 설계사무소 3곳에 검토의뢰를 하였습니다.

(설계Tip 보통 돈을 아끼기위해 1곳만 하던가 미리 전체 계약을하여 이런걸 무상으로 하지만 노노노 ! 개발은 컨피디션이야!! 현재까지 7천만원을 검토 비용이 들었지만 3군대 비교로 최대 수지 30억 차이가 남)

가장 걱정되는 건 하나로 했을때 보다 두동으로 했을때 단점은 다음과 같습니다.

- 기간 단축은 가능하나 공간로스(전용률)가 발생

- 지하 및 5층까지는 맞벽으로 인한 연결통로는 가능하지만 전체 통으로 했을때 대형 근생시설의 부재

그리고 2023년 8월 15일 최종 검토결과가 다음과 같이 도출 되었습니다!!

- 통으로 했을때와 로스가 거의 차이가 없음 (!?느낌적으로는 많이 날것같은데 의미있는 차이가 안남)

- 지번분할로 인한 '지구단위 변경'은 똑같이 해야하지만 '경미한 사항' 으로 2달이면 됨

- 금융비용과 인허가 비용 최소 15억 절감

즉 구청인허가 4~6개월 + 경미한 2개월 = 6~8개월 이면 전체 인허가가 종료되며 공간 로스가 없어 수지분석에서도 큰 차이가 없으며 원계획보다 최소 8~10개월 기간이 단축됨! 으로 결론이 나왔습니다. ㅎㅎㅎ

인허가가 끝난다고 개발 계획이 끝나는건 아니지만 인허가와 피에프 이후는 관리감독만 하면되고 착공부터 바로 분양(돈들어온다!!)을 할 수 있어 앞으로 6~8개월 뒤면 제 고통과 시련(공부)이 끝난다고 생각하니 요즘 아주 기운차고 긍정적으로 이정앞 프로젝트를 진행하고 있습니다.

제가 가장 재미있어하는 토지 찾기와 다음 사업 구상을 슬슬 해야 할 때 입니다. - ㅎㅎㅎ