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집 보러 갔다가 보낸 가계약금, 돌려받을 수 있을까요?

2026.10.25 · 모두의 공공개발

송금 버튼을 누르기 전 확인할 합의, 반환 조건, 문자 기록

마음에 드는 집을 찾았습니다. 중개업소에서는 다른 사람도 보고 있다며 일단 돈부터 보내 두라고 합니다. 아직 계약서에 서명하지 않았으니 마음이 바뀌면 돌려받을 수 있을 것 같기도 하고, ‘가계약금은 원래 못 돌려준다’는 말이 걱정되기도 합니다. 이때 가장 먼저 볼 것은 송금 내역의 이름보다 송금 전후에 서로 무엇을 합의했는지입니다.

가계약금을 보냈다는 사실만으로 반환 여부를 한 줄로 정하기는 어렵습니다. 이미 본계약이 성립했는지, 그 돈을 어떤 조건으로 주고받았는지, 계약을 진행하지 않을 때 어떻게 처리하기로 했는지를 나눠 봐야 합니다. 집을 사려는 사람과 전월세를 구하는 사람 모두 사용할 수 있도록, 실제 판결과 송금 전 질문을 연결해 보겠습니다. 개별 거래의 최종 결론은 전체 대화와 약정을 대조해 판단해야 합니다.

1. 계약서에 도장을 찍기 전에도 계약이 성립할 수 있습니다

종이 계약서를 쓰지 않았다는 이유만으로 아무 약속도 생기지 않았다고 생각하면 위험합니다. 민법 제563조는 매매의 당사자가 재산권을 이전하고 대금을 지급하기로 약정하면 매매의 효력이 생긴다고 정합니다. 계약의 중요한 내용에 관한 의사가 어디까지 맞았는지부터 확인하는 이유입니다.

대법원 2006년 11월 24일 선고 2005다39594 판결에서는 가계약서 작성 당시 매매할 부동산과 대금이 특정되고 중도금 지급방법까지 합의한 점을 보았습니다. 잔금 지급일이 적혀 있지 않고 나중에 정식 계약서를 작성하지 않았어도, 그 사건에서는 매매계약이 성립한 것으로 판단했습니다. 매매에 관한 그 판결을 모든 전월세 송금에 곧바로 적용할 수는 없지만, 서명 유무만 확인해서는 부족하다는 점은 알 수 있습니다.

휴대폰에서 집의 정확한 주소와 호수, 거래 당사자, 매매대금 또는 보증금·월세, 지급 일정과 입주 조건을 나눠 적어 보세요. 확정한 내용, 아직 협의 중인 내용, 추후 계약서를 써야 비로소 구속되기로 한 내용을 구분합니다. 중개사가 설명한 조건을 상대 당사자도 받아들였는지까지 확인해야 합니다.

근거 · 대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 — 계약 성립과 이행 착수 · 현행 민법 제105·398·563·565·567·741조

실제 촬영한 집 모형·열쇠·계약 서류 스톡 예시 — 실제 촬영 스톡 예시 · Atlantic Ambience / Pexels 원본 · Pexels License. 비율 유지 축소·형식 변환. 해당 사건 현장·당사자, 한국 공식 계약서나 실제 은행 송금 화면이 아닙니다.

2. 실제 판결: 스스로 포기했어도 가계약금이 당연히 사라지지는 않았습니다

대법원 2022년 9월 29일 선고 2022다247187 판결은 임대차계약을 협의하는 단계에서 지급한 가계약금의 반환 문제를 다뤘습니다. 원심은 돈을 보낸 사람이 스스로 계약 체결을 포기했다면, 달리 정한 것이 없는 한 받은 사람이 그 돈을 가져갈 수 있다고 보았습니다.

대법원은 가계약금을 해약금으로 정한 합의가 명백하게 있었는지를 먼저 확인해야 한다고 판단했습니다. 계약을 진행하지 않을 때 보낸 사람은 돈을 포기하고 받은 사람은 배액을 돌려주는 방식으로 정했는지, 약정 내용과 교섭 경위 등을 살펴야 한다는 취지입니다. 그 확인 없이 반환 청구를 배척한 부분을 파기하고 다시 심리하도록 돌려보냈습니다.

이 판결의 결과는 일부 파기환송입니다. 모든 가계약금을 무조건 반환하라는 최종 지급 판결로 소개하면 의미가 달라집니다. 독자가 가져갈 실익은 ‘내가 취소했으니 끝’이라는 말 앞에서도 당시 합의의 내용과 근거를 확인할 필요가 있다는 점입니다. 반대로 명확한 약정이나 이미 성립한 본계약이 있는 거래라면 별도 검토가 필요합니다.

근거 · 대법원 2022.9.29. 선고 2022다247187 — 임차보증가계약금 반환

모두의 공공개발 자체 제작 설명도 · 계약 성립 돈의 성격 중단 조건을 구분하는 세 질문 설명도. 개별 거래의 반환 결과를 보장하는 표나 확정 법률 특약이 아닙니다.

3. 계약금 포기와 배액상환에는 확인할 조건이 있습니다

민법 제565조는 매매계약 당시 계약금 등을 주고받은 경우, 다른 약정이 없으면 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있도록 합니다. 제567조는 계약의 성질이 허용하는 범위에서 이 규정을 다른 유상계약에도 준용합니다. 실제 거래에서는 계약 성립, 계약금 약정과 지급, 다른 특약, 이행 착수 여부를 함께 봐야 합니다.

따라서 ‘계약서 쓰는 날 전까지는 취소할 수 있다’거나 ‘중도금 날짜가 아직 안 왔으니 괜찮다’는 설명만 믿기는 어렵습니다. 앞선 2006년 판결에서는 중도금 일부를 대신한 채권양도 등 구체적인 사정 때문에 이미 이행에 착수했다고 보았습니다. 자기 거래에서는 누가 어떤 의무를 언제 실행했는지를 따로 확인하세요.

해약금과 계약 위반에 따른 위약금·손해배상도 구분합니다. 돈을 포기해 약정대로 계약을 끝내는 문제와 의무를 어겨 생긴 손해를 배상하는 문제는 확인할 근거가 다릅니다. 총 계약금 중 일부만 먼저 보낸 거래라면 약정한 전체 계약금과 실제 지급액을 각각 적어 상담받으세요. 받은 금액에 단순히 두 배를 곱해 모든 거래의 정산액을 정하지 않는 편이 좋습니다.

근거 · 현행 민법 제105·398·563·565·567·741조 · 대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 — 계약 성립과 이행 착수

4. 송금 전 문자에는 여섯 칸을 채워 보세요

첫째, 어느 집을 누구와 거래하는지 적습니다. 주소·동호수, 소유자 또는 계약 당사자, 돈을 받을 사람을 대조하세요. 제삼자 명의 계좌나 대리인이 등장하면 누구의 어떤 권한으로 수령하는지 확인을 요청합니다. 계좌 이름이 같다는 사실만으로 계약 권한과 모든 거래 조건이 확인되는 것은 아닙니다.

둘째, 이번 금액의 성격을 적습니다. 이미 합의한 계약금의 일부인지, 일정 기간 협의를 이어가기 위한 돈인지, 무엇을 전제로 지급하는지 서로 같은 뜻으로 이해해야 합니다. 셋째는 현재 확정한 거래 조건, 넷째는 본계약 체결 여부를 결정할 시점과 절차입니다. 다섯째로 각자 진행을 중단할 때의 처리, 여섯째로 반환 사유가 생겼을 때의 기한과 방법을 정리합니다.

질문은 ‘이 돈 돌려주시죠?’보다 구체적인 편이 낫습니다. ‘이번에 보낼 ○원의 성격과 이미 확정한 조건을 확인하고 싶습니다. ○일까지 협의한 뒤 진행하지 않게 되는 경우, 각 당사자의 사유별 금액 처리를 어떻게 정하는지 답변 부탁드립니다.’처럼 물어보세요. 중개사를 통해 전달했다면 상대 당사자가 실제로 동의한 회신도 남깁니다.

자신이 원하는 반환 문구를 일방적으로 적어 보냈다고 합의가 완성되지는 않습니다. 회신이 모호하거나 서로 다른 조건을 말한다면, 그 차이가 해소된 다음에 송금 여부를 결정하는 편이 안전합니다. 아래 설명도는 확인할 질문을 모은 것이며, 모든 거래에 그대로 붙여 쓰는 확정 법률 특약은 아닙니다.

근거 · 현행 민법 제105·398·563·565·567·741조 · 부산 동구청 — 중개업소 이용 시 유의사항

모두의 공공개발 자체 제작 설명도 · 송금 전 문자에 채울 대상 돈의 성격 조건 시점 중단 반환 여섯 칸 설명도. 개별 거래의 반환 결과를 보장하는 표나 확정 법률 특약이 아닙니다.

5. 대출이 안 나오면 돌려준다는 말도 조건을 맞춰야 합니다

전세대출이나 주택담보대출이 필요하다면, 대출 상담을 받았다는 사실과 최종 승인을 구분하세요. ‘대출 불가 시 반환’이라는 짧은 표현만 남기면 어떤 사유를 말하는지 다툴 수 있습니다. 신청자의 신용·소득 문제인지, 주택의 권리나 주택 유형 문제인지, 필요한 금액보다 한도가 적게 나온 경우까지 포함하는지를 협의할 수 있습니다.

언제까지 어느 단계의 심사를 받고 어떤 결과 자료로 확인할지, 신청자가 준비할 자료와 상대방이 협조할 사항도 함께 적습니다. 예를 들어 설명용 가상 상황에서 ‘심사 결과에 따라 진행 여부를 정하기로 한 돈’과 ‘이미 성립한 계약의 계약금 일부’는 출발점부터 다를 수 있습니다. 표현이 짧다는 이유로 같은 거래라고 보지 마세요.

이미 돈을 보냈다면 대출 관련 조건이 어느 대화에 남아 있는지 찾고, 당시 상대가 동의했는지 확인합니다. 지금 새로 만든 조건이 과거 송금에 자동으로 적용되지는 않습니다. 협의가 되면 적용 대상 금액과 반환 사유·기한을 서로 확인할 수 있는 방식으로 남기세요. 이 글의 질문 예시는 대출 승인이나 가계약금 회수를 보장하는 문구가 아닙니다.

근거 · 현행 민법 제105·398·563·565·567·741조

휴대폰을 확인하는 손을 실제 촬영한 스톡 예시 — 실제 촬영 스톡 예시 · Mikhail Nilov / Pexels 원본 · Pexels License. 비율 유지 축소·형식 변환. 해당 사건 현장·당사자, 한국 공식 계약서나 실제 은행 송금 화면이 아닙니다.

6. 이미 보냈다면, 반환 요구 전에 사실표부터 만드세요

순서는 송금 전 설명 → 상대방 동의 → 송금 → 추가 합의 → 진행 중단 경위입니다. 날짜와 시각, 금액, 대화한 사람, 확인된 조건을 한 줄씩 적습니다. 이체확인증에는 수령인과 금액이 남지만 반환 조건까지 적혀 있지는 않습니다. 대화 일부를 잘라 저장하기보다 앞뒤 맥락이 보이는 원본과 첨부 문서를 함께 보관하세요.

폴더는 ‘송금 전 대화 / 이체확인증 / 추가 합의 / 반환 요청과 답변’으로 나누고 파일 이름에 날짜를 붙여 보세요. 같은 날 여러 번 입금했다면 각각의 이체 기록과 합계를 함께 둡니다. 상담에 꼭 필요한 자료와 공개 게시판에 올릴 수 있는 자료는 구분하고, 계좌번호·전화번호·당사자 이름이 보이는 원본을 온라인에 그대로 공개하지 않습니다.

상대에게는 ‘○일 송금한 ○원에 관해 당시 합의한 성격과 반환 조건을 확인하고자 합니다. 제가 확인한 대화는 ○내용이며, 반환하지 않는다는 입장의 근거와 관련 회신을 알려 주시기 바랍니다’라고 사실 확인을 요청할 수 있습니다. 반환에 합의했다면 금액, 지급기한, 분할 여부, 이미 돌려받은 돈과 남은 돈을 정리합니다. 실제 입금까지 확인해야 정산이 끝납니다.

다만 이미 계약이 성립했는지 불분명한 상황에서 ‘계약금을 포기한다’거나 ‘무조건 계약을 깨겠다’는 문구부터 보내면 뜻하지 않은 의사표시로 다툴 수 있습니다. 법률상 원인이 없는 이익의 반환을 다루는 민법 제741조가 있더라도, 자신의 돈을 상대가 보유할 근거가 있는지는 별도로 살펴야 합니다. 반환 청구의 근거와 진행 방법은 전체 자료를 가지고 상담받는 편이 좋습니다.

근거 · 대법원 2022.9.29. 선고 2022다247187 — 임차보증가계약금 반환 · 현행 민법 제105·398·563·565·567·741조

7. 중개업소와 상담기관에는 서로 다른 질문을 하세요

중개업소에는 거래 조건을 누가 제안했고 누가 받아들였는지, 자신이 받은 설명을 상대방에게 어떻게 전달했는지 확인을 요청합니다. 사업자등록증만 보기보다 개설등록증과 담당 중개사의 정보를 확인하는 것도 필요합니다. 중개업소 등록이나 중개 행위 관련 행정 문의는 소재지 시·군·구의 부동산중개업 담당 부서에 할 수 있습니다. 구청에 문의했다는 사실과 민사상 반환 여부가 확정되는 것은 구분하세요.

법률적 판단이 필요하면 대한법률구조공단의 국번 없는 132 상담이나 방문상담 안내를 이용할 수 있습니다. 공단은 전화상담은 간단한 내용에 적합하고 복잡한 사안은 방문상담을 안내합니다. 예약 방법과 준비자료를 미리 확인하고, 계약서·문자 전체·이체확인증·사실표를 가져가면 설명을 줄일 수 있습니다. 상담을 받는 것과 소송대리 지원을 받을 수 있는 요건은 따로 확인해야 합니다.

상담 질문은 세 가지로 좁혀 보세요. ‘이 자료만으로 본계약이 성립했다고 볼 여지가 있나요?’, ‘가계약금의 포기·배액상환이나 반환에 관해 어떤 합의가 확인되나요?’, ‘현재 상대방에게 어떤 청구를 할 수 있고, 먼저 보내면 불리해질 수 있는 문구가 있나요?’입니다. 임대차분쟁조정을 생각한다면 본계약 전 금전 분쟁도 접수할 수 있는지 관할 위원회에 먼저 확인하세요. 접수 가능성을 확인하기 전부터 조정으로 돈을 받아 준다고 단정하지 않습니다.

근거 · 대한법률구조공단 임대차분쟁조정위원회 — 무료 법률상담 안내 · 부산 동구청 — 중개업소 이용 시 유의사항

모두의 공공개발 자체 제작 설명도 · 가계약금 송금 전 확인할 여섯 가지 저장용 확인표. 개별 거래의 반환 결과를 보장하는 표나 확정 법률 특약이 아닙니다.

8. 저장용 확인표: 돈을 보내기 전에 답이 맞았나요?

급한 매물이라는 말에 답을 미룬 항목이 있는지 마지막으로 확인합니다. 돈의 이름보다 서로 같은 내용에 동의했는지, 그 동의를 나중에 확인할 수 있는지가 중요합니다. 여러 중개업소에서 다른 설명을 들었다면 자기에게 유리한 한 문장만 선택하기보다 실제 거래 당사자의 합의부터 맞춰 보세요.

아래 항목에 빈칸이 남아 있으면 상대방에게 질문할 목록으로 쓰면 됩니다. 계약 조건이 달라지면 예전 화면만 보관하지 말고 변경 전후와 동의한 시각을 함께 남기세요. 이미 지급한 돈이 있다면 총 지급액과 반환받은 금액, 아직 다투는 금액을 구별해 기록합니다. 분쟁을 줄이는 첫 행동은 서둘러 결론을 내리는 것보다, 송금 전에 같은 조건을 함께 읽는 것입니다.

□ 집의 주소·동호수와 계약 당사자, 수령 권한을 대조했다.
□ 이번 돈의 성격과 확정한 조건·남은 협의 사항을 적었다.
□ 본계약 결정 시점과 각자 중단할 때의 금액 처리를 확인했다.
□ 대출 등 필요한 조건의 사유·확인 자료·기한을 서로 합의했다.
□ 반환 사유가 생길 때의 금액·기한·방법에 대한 회신을 보관했다.
□ 전체 대화·이체확인증·추가 합의와 실제 반환 입금을 보관한다.

근거 · 대법원 2022.9.29. 선고 2022다247187 — 임차보증가계약금 반환 · 현행 민법 제105·398·563·565·567·741조

확인 자료

2026.10.25 공식 원문 확인. 민법은 시행 2026.3.17 조문을 대조했습니다. 2006년 매매 사건과 2022년 임대차 교섭 사건은 각각의 사실관계와 판단 범위를 구분한 참고 사례입니다. 2022다247187은 일부 파기환송이며 모든 가계약금의 반환을 확정한 판결이 아닙니다. 질문과 문안은 일반 확인용이며, 실제 합의의 내용과 거래 경위에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 사진은 권리 확인한 실제 촬영 스톡 예시로 해당 사건 현장·당사자·한국 공식 계약서나 실제 은행 송금 화면이 아닙니다.