임대 현금흐름 스트레스 점검 — 금리와 공실이 함께 바뀐다면

좋은 조건의 수익보다, 나쁜 달의 자금 공백을 먼저 보세요

계획표가 흑자라고 해서 매달 현금이 충분한 것은 아닙니다. 임대료가 늦게 들어오거나, 공실이 늘거나, 금리가 조정되면 작은 여유가 빠르게 사라집니다. 스트레스 점검은 미래를 예측하는 일이 아니라 같은 물건의 가정을 바꿔 어떤 항목이 부담을 키우는지 확인하는 작업입니다.

먼저 현재 계획을 기준안으로 저장하고 한 번에 한 가지 조건을 바꿉니다. 그다음 여러 조건이 동시에 나빠지는 경우를 비교합니다. 수익률만 적지 말고 연간 순현금흐름·월평균·가장 큰 지급일을 함께 보세요.

계산 범위가 같은 가상 사례

실제 고객이나 시장 전망이 아닌 가상 예시입니다. 매입 5억원, 취득 부대비용 2,500만원, 초기 수리 1,000만원, 보증금 5,000만원, 대출 2억 5,000만원입니다. 월세 250만원, 운영비 30만원, 수선충당액 10만원, 연 보유세 120만원과 임대소득 관련 세금 240만원을 직접 입력하고 매월 원금 50만원을 상환한다고 가정했습니다.

기준안의 연이율은 4.5%, 공실률은 5%입니다. 아래 결과는 자료실 임대 현금흐름 계산기와 같은 방식으로 월초 대출잔액에 이자를 적용하고, 원금 상환에 따라 다음 달 잔액을 줄여 계산했습니다. 금리·공실률 외 조건은 그대로 유지했습니다.

가상 시나리오	첫해 순현금흐름	월평균
기준: 금리 4.5% · 공실 5%	2,973,750원	247,813원
금리만 5.5%로 상승	501,250원	41,771원
공실만 10%로 상승	1,473,750원	122,813원
금리 5.5% · 공실 10% 동시 적용	-998,750원	-83,229원

금리 4.5%에서 5.5%는 1%포인트 상승, 공실 5%에서 10%는 5%포인트 상승입니다. 이 수치는 전망이나 상품 금리가 아닌 점검용 가정입니다. 표의 현금흐름은 입력한 세금·수선충당액·이자·원금 상환을 뺀 결과이며, 매각차익은 넣지 않았습니다. 월평균은 원 단위 반올림으로 실제 월별 금액과 다릅니다.

결과를 읽는 세 가지 질문

질문	실무에서 확인할 것
음수인 달을 메울 돈이 있는가?	생활비·다른 사업자금과 중복되지 않는 운영 현금
계산 밖의 큰 지급이 있는가?	보증금 반환, 대출 만기, 큰 수리, 실제 세금 납부일
악화 조건을 바꾸면 대응이 가능한가?	대출 조건 확인, 수리 우선순위, 공실 기간과 모집 계획

이 예시에서 동시에 악화된 안은 연간 순현금흐름이 음수입니다. 이는 입력한 조건에서 운영 현금의 추가 투입이 필요하다는 뜻이며, 자산 전체의 투자 손익을 확정한 결과는 아닙니다. 원금 상환은 대출잔액을 줄이지만 당장의 현금은 나갑니다. 보증금은 받은 순간 수익이 되는 돈이 아니라 반환할 부채입니다.

평균 공실과 실제 공실을 구분하세요

계산기의 공실률은 임대료를 매월 일정 비율 줄여 보는 예산 방식입니다. 실제로 특정 호실이 몇 달 연속 비면 입금 시점은 달라집니다. 연 세금도 월별로 나눈 예산이므로, 실제 납부 월의 부족액은 별도 일정표로 확인해야 합니다. 수선충당액을 미리 유보했다면 수리할 때 같은 지출을 다시 중복 차감하지 않도록 자금 출처를 표시합니다.

내 계획에 적용하는 순서

1. 현재 계약·견적·급여 등 확인 가능한 자료로 기준안을 만듭니다.
2. 금리와 공실을 각각 바꾸고, 두 조건을 함께 바꾼 안을 비교합니다.
3. 부족액을 충당할 재원을 적고, 아직 승인되지 않은 대출을 확정 현금으로 넣지 않습니다.
4. 보증금 반환·세금·만기 등 큰 지급일을 월별 또는 일자별 자금표에 옮깁니다.

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계산 기준과 출처

2026-09-23 확인. 위 가상 계산은 임대 현금흐름 계산 모델 2026-09-23-v1과 대조했습니다. 세액은 자동 판정하지 않습니다. 국세청 주택임대소득 과세대상 안내에서 적용 귀속연도와 본인 조건을 확인한 뒤 예상 세액을 준비하세요. 이 글은 세율 안내나 수익 보장이 아닌 가정 변화 점검 가이드입니다.

모두의 공공개발 실무 가이드 · 2026.09.23