9월 23일호 · 4층 완화안, 설계와 자금계획을 다시 맞출 때
THE WEEKLY BRIEFING
모두의 브리핑사업의 다음 판단까지.
정책의 변화, 금융의 흐름, 부동산의 다음 선택.
THIS WEEK · 이번 주의 판단
4층 완화안, 설계와 자금계획을 다시 맞출 때
더 지을 수 있다는 기대와 끝까지 지을 수 있는 자금은 따로 확인해야 합니다. 지난주 공식 발표를 설계 가능 면적 → 실제 공사비 → 자금 실행 → 매각·임대 회수의 순서로 다시 읽었습니다. 이번 호는 사업지 하나를 놓고 건축사·시공사·금융기관에 바로 물어볼 질문까지 정리했습니다.
먼저 읽을 핵심 3가지
설계: 다가구 4층·1,000㎡ 미만은 입법예고안입니다. 현행안과 완화 가정안에서 실제 사용할 면적이 얼마나 달라지는지 비교하세요.
원가: 기본형건축비는 4.07% 올랐습니다. 내 견적에 같은 인상률을 곱하기보다 간접비와 제외 공사의 포함 범위를 맞추세요.
자금: 토지 인수·본PF 전환·일시적 유동성·사업 재구조화는 상담 경로가 다릅니다. 필요한 돈의 금액과 날짜부터 정리하세요.
PUBLIC DEVELOPMENT
공공개발 브리핑
건축 규제 · 공사비 · 사업금융
입법예고 · 아직 미시행
면적과 층수, 무엇이 달라지는 안인가
다세대·다가구 주택바닥면적
다가구 주택층수
건축규제 · 입법예고
다가구 4층 완화안, 같은 땅에서 먼저 바뀌는 것은 설계 선택지
확인된 사실
국토교통부는 9월 17일 다세대·다가구의 주택바닥면적 기준을 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로, 다가구의 주택층수를 3층 이하에서 4층 이하로 넓히는 안을 입법예고했습니다. 건축허가를 받는 다세대의 주민공동시설을 용적률 산정 연면적에서 제외하는 내용도 담겼습니다. 의견수렴은 10월 26일까지이며, 현재 적용할 수 있는 확정 기준은 아닙니다.
모두의 시각
층수와 면적의 상한이 늘어도 주차·일조·용적률 때문에 실제 주거면적은 덜 늘어날 수 있습니다. 우리 판단은 먼저 두 배치안을 받아 추가 주거면적, 늘어난 공용면적, 추가 공사비를 한 장에서 비교하자는 것입니다. 매입약정 사업이면 이 비교 위에 LH의 별도 매입기준을 다시 대조해야 합니다.
소규모 토지주 · 신축 매입약정 검토자 · 건축사
건축사에게 현행안·완화 가정안 각각의 주거면적, 주차대수, 공용면적을 요청하세요. 더 늘어나는 면적만 따로 표시하면 토지가격 협의 전에 기대와 실제 차이를 볼 수 있습니다.
공사비 · 9월 고시
건축비 4.07% 인상, 총액을 올리기 전에 견적의 빈칸을 찾으세요
확인된 사실
9월 14일 발표된 분양가상한제 기본형건축비는 ㎡당 223만 7천원에서 232만 8천원으로 4.07% 올랐습니다. 16~25층 이하·전용 60~85㎡ 지상층 기준이며, 간접공사비는 60만 4천원에서 66만 3천원으로 9.77% 상승했습니다. 새 고시는 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다.
모두의 시각
소규모 사업자가 여기서 읽어야 할 신호는 안전관리와 현장 운영비의 부담입니다. 우리 견적 점검에서는 직접비·간접비뿐 아니라 철거, 외부 인입, 설계변경 비용이 도급 범위에 들어가는지부터 맞춥니다. 이 고시를 소형 건물 도급비나 LH 매입가격에 그대로 대입하면 서로 다른 가격 기준이 한 수지표에 섞입니다.
견적을 비교 중인 토지주 · 시행사 · 시공사
견적서에 포함·별도·미확정 세 칸을 만들고 철거, 인입, 안전관리, 설계변경 비용을 분류하세요. 미확정 항목에는 금액보다 먼저 부담 주체와 확정할 날짜를 적으세요.
사업금융 · 단계별 경로
PF 상담의 첫 질문은 금리보다 “지금 어떤 돈이 필요한가”
확인된 사실
금융감독원의 9월 15일 설명회는 초기 브릿지 단계의 PF개발앵커리츠, 본PF 전환의 HUG 보증, 사업 전 단계의 PF신디케이트론을 구분해 소개했습니다. 개발앵커리츠는 총 6,100억원, 은행·보험업권 PF신디케이트론은 5조원 규모의 프로그램으로 안내됐습니다. 경·공매 사업장 경락잔금과 자율매각 사업장 인수자금 대출도 별도 경로로 제시됐습니다.
모두의 시각
금리가 낮아도 토지 잔금일에 실행되지 않으면 사업은 멈춥니다. 우리 실무 판단은 필요한 자금을 토지대·인허가비·공사비·기존차입 상환으로 나누고, 각 자금의 실행 전 조건을 먼저 맞추는 것입니다. 프로그램 전체 규모가 커졌다는 발표만으로 내 사업의 승인 금액이나 시기를 확정할 수는 없습니다.
브릿지 만기·본PF 전환을 앞둔 시행사 · 토지주
금융기관에 필요한 금액과 날짜, 현재 확보한 인허가·토지권리 자료를 함께 보내세요. 한도·금리와 함께 실행 전 조건, 예상 심사기간, 기존 채무 처리 방식을 확인하세요.
LAND & OPPORTUNITY
땅·경매 브리핑
거래 조건 · 사업 정상화 · 임대 운영
사업 단계·상황별 금융 검토 지도
필요한 자금의 목적부터 고르면 상담이 구체적입니다
초기 토지·인허가
PF개발앵커리츠총 6,100억원 프로그램 · 토지대와 초기 필요자금 정리
브릿지 → 본PF
HUG PF보증보증 검토와 대출 실행 전 조건을 함께 확인
전 단계 일시적 유동성
PF신디케이트론전체 한도 5조원 · 자금 공백과 상환 경로 정리
지연·중단 사업 재구성
캠코 정상화 지원펀드신규 3조원은 2027년 상반기 조성 계획 · 인수가·사업권·변경 조건 검토
사업정상화 · 사례와 계획
마포 178호 정상화 사례, 지연 사업장을 다시 사는 세 가지 조건
확인된 사실
금융위원회가 9월 17일 공개한 마포 도화동 178호 사업장은 캠코펀드 투자 뒤 토지·사업권 확보, 도시형생활주택에서 아파트로의 변경, 시공사 재선정을 거쳤습니다. 본PF 전환과 착공·분양을 진행했으며 준공은 2028년 12월 예정입니다. 함께 발표된 신규 캠코펀드 3조원은 올해 10월 운용사 모집, 12월 선정을 거쳐 2027년 상반기 조성을 추진하는 계획입니다.
모두의 시각
이 사례의 의미는 추가 대출보다 인수가격·상품·시공 조건을 함께 바꿨다는 데 있습니다. 지연 사업장의 기존 예상 수익을 그대로 가져오기보다, 인수 후 무엇을 바꿀 수 있고 누가 동의해야 하는지 확인하는 편이 실행 가능성을 더 잘 보여줍니다. 신규 펀드 조성 계획은 지금 바로 집행할 자금과 구분해야 합니다.
지연 사업장 소유자 · 사업장 소개 중개사 · 인수 검토자
인수 검토표에 채권·토지·사업권 보유자, 변경할 인허가, 승계할 계약을 적으세요. 각 변경에 필요한 동의와 기간이 확인된 뒤 인수가격·추가 투입금을 다시 계산하세요.
거래규제 · 시행 예고
세입자 있는 집의 거래, 실거주 유예보다 먼저 맞출 세 날짜
확인된 사실
국토교통부는 9월 17일 토지거래허가구역의 실거주 유예 신청기한을 2027년 12월 31일까지 연장하는 방안을 발표했습니다. 현 임대차 잔여기간에 갱신계약 1회·최대 2년을 더 인정하고, 10월 1일 시행을 추진한다는 내용입니다. 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 매수자 요건과 입주 후 2년 거주 의무는 유지됩니다.
모두의 시각
중개 현장에서는 계약 가능성만큼 매매 잔금·보증금 반환·실제 입주의 순서를 맞추는 일이 중요해집니다. 유예기간을 활용하려면 매수자 요건과 임대차 일정이 함께 맞아야 하므로, 임차인이 있다는 사실만으로 유예 대상이라고 안내하기 어렵습니다. 우리 판단은 가격 협의 전에 세 날짜와 그때 필요한 현금을 한 표에 놓는 것입니다.
임차인이 있는 주택 매도인 · 중개사 · 무주택 매수자
잔금일, 임대차 종료·갱신일, 매수자 입주 예정일을 나란히 적으세요. 허가관청에서 매수자 요건과 최종 시행 내용을 확인한 뒤 계약 조건에 반영하세요.
임대운영 · 보증 연계
LH 전세임대 보증 연계, 임대 운영의 출발점은 권리관계 점검
확인된 사실
LH와 HUG는 9월 18일 협약을 맺고 10월 1일부터 LH 전세임대주택에 HUG 전세보증금반환보증을 적용한다고 발표했습니다. 가입 물건은 약 20만여호로 안내됐으며, 두 기관의 정보 연계를 통해 가입부터 사후관리까지 강화합니다. 안심전세App의 임대인 보증금지 여부와 물건 권리분석 확인도 지원할 계획입니다.
모두의 시각
LH 전세임대 연계를 검토하는 임대인에게는 임대료 제안 전에 등기와 보증 가능성을 확인할 이유가 더 분명해졌습니다. LH가 주택을 빌려 재임대하는 전세임대와 신축주택을 사들이는 매입약정은 사업 구조가 다릅니다. 우리 임대 운영 점검에서는 보증금 유입을 매출로 보지 않고, 계약별 반환 날짜와 재원을 별도로 기록합니다.
전세임대 연계 임대인 · 중개사 · 매수 후 임대 운영 검토자
LH 전세임대포털의 안내와 등기·선순위 채권·보증금을 대조하세요. 보증 가입 가능 여부와 별개로 계약 종료일에 보증금을 돌려줄 재원도 일정표에 적으세요.
EDITOR’S DESK · 판단의 기준
사업지 하나에 설계·견적·자금계획을 겹쳐 읽는 법
첫째, 현행 기준으로 가능한 사업안을 기준점으로 잡습니다. 완화 가정안은 별도 열에 두고 주거면적뿐 아니라 주차와 공용면적, 추가 공사 범위를 함께 비교합니다.
둘째, 예상 수입이 늘어나는 시점과 비용을 먼저 내야 하는 시점을 구분합니다. 최종 이익이 나더라도 토지 잔금이나 공사 중간 기성금 지급일에 자금 공백이 생기면 계획은 실행되지 않습니다.
셋째, 그 공백을 메울 자금의 조건을 붙입니다. 금융기관의 검토 의견과 확정된 실행 조건을 구분하고, 미확정 자금은 확정 재원과 따로 기록합니다. LH 매입약정 사업은 건축 가능성·매입심의·약정·대금 지급 조건을 각각 확인해야 합니다.
오늘 한 장만 만든다면 현행안과 완화 가정안의 주거면적, 포함·제외 공사비, 최대 자금 부족 시점, 아직 필요한 승인·동의를 나란히 적으세요. 빈칸이 다음 상담의 질문이 됩니다.
YOUR CALENDAR
앞으로 2주, 확인할 일정
확인된 일정만 담았습니다. 모든 날짜와 시간은 한국시간입니다.
이번 주 실행 체크리스트
읽고 끝내지 않을 세 가지
- 01
건축사에게 받을 것: 현행안·완화 가정안의 주거면적, 주차, 공용면적 비교표. 아직 확정되지 않은 조건은 별도 표시합니다.
- 02
시공사에게 받을 것: 직접비·간접비와 별도 공사 목록, 견적 유효기간. 빠진 비용마다 부담 주체와 확정일을 정합니다.
- 03
금융기관·거래 상대방과 맞출 것: 필요한 금액과 날짜, 실행 전 조건, 잔금·보증금 반환일. 미확정 조달금은 따로 적습니다.
SOURCE & STANDARD
출처와 확인 기준
공식 발표에서 확인한 사실과 편집팀의 해석을 구분했습니다. 입법예고·조성 계획은 확정된 시행이나 개별 사업의 승인과 다릅니다. 내 사업에 적용하기 전 해당 기관의 최신 공고와 조건을 확인해 주세요.