불광동 연서로 320 상가주택, 최저가 41%에서 출구까지 — 2024타경54460

월간 물건 분석 10월호 · 서울서부지방법원 2024타경54460 · 매각기일 2026년 12월 8일(화) 10:00

은평구 불광동 연서로 320, 대지 832㎡(두 필지) 위의 지하 2층·지상 5층 상가주택입니다. 감정가 99.03억 원이 네 번 유찰(변경 2회)된 끝에 다섯 번째 매각에서 최저가 40.56억 원, 감정가의 41%까지 내려왔습니다. 2026년 추정 공시지가(약 51억 원)보다 낮은 가격입니다.

결론부터 말하면 가격은 충분히 내려왔고, 수익은 명도와 인허가가 가릅니다. 등기상 인수되는 권리는 없고, 정보지에 '대항력 있음'으로 보이는 4.7억 원은 계약별로 판단이 갈립니다. 기준 입찰가 48.88억에서 LH 신축매입약정 고령자 특화형(300%, 49세대)은 세전 이익 16.4억(이익률 9.9%)으로 계산됐습니다. 이것은 1차 감정 기준의 보수적 값이고, 준공 후 2차 감정 가산이 붙으면 121%에서 50.9억, 조건을 다 갖춘 126.5%에서 60.0억까지 커집니다. 부분 명도 후 임대는 연 NOI 2.30억의 보유 전략에 가깝습니다.

숫자로 보면, 기준 입찰가 48.88억은 응찰자가 없었던 4차 최저가(50.71억)보다 낮고 대항력 스트레스 임계선(47.75억)보다 1.1억 높습니다. 총 취득원가는 약 55.7억, 경락대출 34.2억을 빼면 자기자본 약 21.5억이 필요합니다. LH안은 전용 29.5㎡ 49세대·주차 15대이고, 이익률 8%를 지키는 최대 입찰가는 약 51.8억입니다. 연신내역 810m·독바위역 732m, 불광보건지소 240m·청구성심병원 813m로 고령자형에 필요한 병원 접근성도 갖췄습니다.

이 글은 29쪽 전체 보고서의 요약입니다. 배당표·도면·사업수지·렌더링과 파티룸 수지는 글 끝의 PDF에 담았습니다.

한눈에 보는 물건

• 사건 2024타경54460 강제경매(중복 2024타경2377 임의경매) · 토지·건물 일괄매각
• 소재지 서울 은평구 불광동 105-82 외 1필지(연서로 320) · 제2종일반주거지역
• 토지 832㎡(251.68평) · 2필지 · 연서로 접도 약 11.8m
• 건물 공부 2,456.24㎡ + 제시외 143.4㎡ · 1988년 사용승인 · 근린생활시설(일부 주택)
• 감정가 9,903,362,990원(토지 89.02억 · 건물 9.62억 · 제시외 0.39억)
• 최저가 4,056,418,000원(41%) · 입찰보증금 405,641,800원
• 말소기준권리 2016.09.02 근저당 32.4억 원
• 점유 근생·목욕탕·PC방·골프연습장, 고시텔 71실과 원룸 등 임차인·점유자 37건

세 가지 판단

권리 — 한 사람의 네 계약, 판단은 계약별로

말소기준(2016.9.2 근저당) 이후 등기는 모두 소멸합니다. 쟁점은 매각물건명세서에 소유자의 자로 기재된 임차인(PARK ○○)의 계약 4건, 보증금 합계 4.7억 원입니다. 508호(1억 원)는 명세서상 인도일이 말소기준 뒤이고, 2층 골프연습장(3.3억 원)은 2019년 계약이라 공시 효력이 쟁점입니다. 3·4층 계약(0.4억 원)은 대항력 가능성이 있어 인수로 가정했습니다.

가장 불리한 가정(네 계약 모두 대항력 인정)에서도 입찰가가 47.75억 이상이면 2층·508호 보증금이 배당으로 모두 변제돼, 인수액은 배당요구를 하지 않은 3·4층분 0.4억에 머뭅니다. 그 아래로 내려가면 인수 부담이 커져 최저가에서는 약 4.36억까지 늘어납니다.

가격 — 4차 무응찰선 아래, 임계선 위

4차 최저가 50.71억에는 응찰자가 없었습니다. 기준안 48.88억은 그보다 낮고 스트레스 임계선보다 1.1억 높습니다. LH안에서 이익률 8%를 지키는 최대 입찰가는 약 51.8억입니다.

안	입찰가	감정가 대비	인수(최악 가정)	LH 고령자형 세전 이익	임대 보유 현금수익률
보수안	45.39억	45.8%	2.31억	20.1억(12.2%)	2.6%
기준안	48.88억	49.4%	0.40억	16.4억(9.9%)	1.9%
적극안	52.37억	52.9%	0.40억	12.6억(7.7%)	1.2%

입찰가는 모델 결과이며 투자 권유가 아닙니다. 매각물건명세서 최종본, 전입세대열람, 대출 가승인 결과에 따라 입찰 직전에 다시 조정해야 합니다.

출구 — 고령자 특화형 300%, 이 대지의 상한

한시 완화 용적률 250%에 매입약정 공공임대 1.2배를 겹치면 300%까지 검토할 수 있습니다(조례 비율·30세대 이상 적용 확인, 대지안의 공지 1.5m 전제 — 공지가 2m면 약 288%, 3m면 약 232%). 북측 경계 약 42m가 전부 사유지라 정북 일조 이격 때문에 층마다 북쪽을 물려야 하고, 계단형 7층이 300%의 상한입니다. 고령자형(전용 29.5㎡, 30㎡ 미만)은 주차 0.3대 특례로 49세대·15대, 지하 주차장이 필요 없습니다. 불광보건지소가 240m, 청구성심병원이 813m입니다.

자금 계획 — 입찰부터 명도까지

기준안 48.88억으로 낙찰받으면 취득세 등(4.6%)·명도비·인수 예상 보증금·예비비·명도기간 이자까지 총 취득원가는 약 55.7억입니다. 경락대출 34.2억(낙찰가의 70%, 연 5.5% 가정)을 빼면 자기자본은 약 21.5억이 필요합니다.

시점	할 일·지출	자기자본 누계
2026.10	임장·권리 확인·가설계·법률 검토	1,500만
2026.12	입찰보증금(최저가 10%) — 12.08 입찰	4.4억
2027.01	잔금 44.82억 중 자기자본분 + 취득세·법무·대출비	17.6억
2027.02	명도(인도명령·협의) · 이자 · 관리	18.1억
2027.07	인수 보증금(3·4층)·미확인 임차인 예비 · 이자 · 관리	21.5억

월별 소요와 명도 일정(인도명령·협의), 대출 가승인 조건은 보고서 2장에 있습니다.

출구 A — LH 신축매입약정

수익의 원천은 토지 차익이라 용적률에 따른 이익 차이는 크지 않습니다. LH 토지 1차 감정을 ㎡당 1,000만 원으로 가정하면 이익이 나고, ㎡당 803만 원(평당 2,656만 원) 아래로 내려가면 손실입니다. 300%는 세대수와 호당 매입가에서 LH 심사에 유리하고, 200%는 완화 규정 없이 인허가가 단순합니다.

안	용적률	세대	주차	세전 이익(이익률)
고령자(실버) 특화형	300%	49세대 · 29.5㎡	15대	16.4억(9.9%)
청년형	300%	60세대 · 24.1㎡	30대	15.0억(7.4%)
고령자형 250%	250%	40세대 · 29.5㎡	12대	17.1억(11.2%)
고령자형 200%(하방)	200%	31세대 · 29.5㎡	10대	17.8억(12.6%)
3개 동 다세대(개정 후)	291%	47세대 · 29.5㎡	15대	14.0억(8.6%)

2차 감정 가산 시나리오 — 이익이 어디까지 열리나

LH는 1차 감정으로 약정하고 준공 후 2차 감정으로 정산합니다. 2차 감정은 1차의 ±10% 범위이고, 수도권 규제지역은 원가법 감정이 더 높을 때 그 초과분을 접수·착공 연도에 따라 5~15%까지 더 인정합니다(최대 110%×115% = 126.5%). 아래는 사업비를 같게 두고 매입가격만 바꾼 값입니다.

2차 감정 ÷ 1차	조건	매출	세전 이익	이익률
100%(기준안)	가산 없음	164.6억	16.4억	9.9%
110%	거래사례비교법 상한	181.1억	32.8억	18.1%
121%	’28년 착공 · 원가법 초과분 +10%	199.2억	50.9억	25.6%
126.5%	’26년 접수 인정 · ’27년 착공 · 원가법 초과분 +15%	208.2억	60.0억	28.8%

약정 시점에 규제지역이어야 하고, 이 물건은 서울 5차 접수 마감(10.13)이 매각기일보다 앞서 126.5%는 ’26년 접수가 인정될 때의 조건부 상단입니다. 원가법 감정이 비교법보다 낮으면 가산 없이 ±10% 안에서 끝납니다.

개정 입법예고안(2026.9.17)이 시행되면 1개 동 주택 바닥면적 1,000㎡ 미만 건물은 6개층까지 다세대로 지을 수 있어, 3개 동으로 나누는 안(47세대·약 291%)으로 아파트 분류에서 오는 공지·채광 위험을 줄일 수 있습니다. 다만 시행 전 법령을 미리 반영한 도면은 LH 공고상 매입제외 사유이므로 현행 기준안과 함께 준비해야 합니다.

LH가 매입 여부를 판단하고, 모두의 땅은 조건을 검토합니다. 사전심의 통과는 입지 확인 단계이고, 출구 확정은 약정 체결입니다. 경매 진행 중인 땅도 현 소유자의 감정평가동의서를 받으면 낙찰 전에 사전심의를 신청할 수 있습니다. 이 물건은 두 필지 소유자의 동의가 모두 필요하고, 서울 5차 접수(10.13 마감)는 일정상 어려워 다음 회차를 준비하는 것이 현실적입니다.

출구 B — 부분 명도 후 임대, 그리고 파티룸 직영

명도가 쉬운 층부터 비워 근생을 다시 임대하고 4·5층을 원룸 16실로 고치면 연 NOI는 약 2.30억입니다. 총투자 60.3억 대비 NOI 수익률은 3.8%로 대출금리(연 5.5% 가정)보다 낮고, 자기자본 대비 현금수익률은 1.9%(금리 4.3%로 재조달하면 3.7%)입니다. A안으로 넘어가기 전까지의 보유 전략에 가깝습니다.

3층을 파티룸 4실(라운지 108㎡, 스튜디오 55㎡ 2실, 소모임 40㎡)로 직접 운영하면 월 EBITDA 약 197만 원으로 계산됐습니다. 기준 가정에서는 3층 임대보다 불리하고, 가동률이 기준의 124%가 돼야 임대와 같아지며, 인테리어 투자비 1.6억을 5년에 회수하려면 164%가 필요합니다. 파일럿으로 수요를 확인한 뒤 판단하는 편이 낫습니다.

구분	연 NOI	자기자본	현금수익률(4.3% 재조달 후)
B안 · 임대	2.30억	22.3억	1.9%(3.7%)
B′안 · 3층 파티룸 직영	2.11억	24.3억	0.9%(2.6%)

입지 — 역과 병원까지

• 연신내역(3·6호선) 810m(도보 약 14분) · GTX-A 연신내역 865m(도보 약 15분) · 독바위역(6호선) 732m(도보 약 13분)
• 불광보건지소 240m(도보 약 4분) · 청구성심병원 813m(도보 약 14분) · 은평성모병원 1,541m(도보 약 27분)
• 은평노인종합복지관 948m(도보 약 16분) · 연서시장 689m(도보 약 12분)

지도로 보기: Google 지도 · 네이버 지도

입찰 전 확인할 것

• 매각물건명세서 최종본 — 임차인 관련 특별 기재, 매각기일 변경 사유
• 전입세대열람 — 2014년 전입 세대의 실거주·보증금
• 105-114 토지 등기부와 토지이용계획확인서
• 경락대출 가승인 — 위반 건축물·점유자를 반영한 한도
• 은평구청 질의 — 한시 250%·공공임대 1.2배·주차 특례·연서로 진출입
• 설계사 가설계 — 정북 일조·대지안의 공지·채광·주차 배치(현행안과 개정 가정안)
• 임장 — 층별 점유, 고시텔 실수, 위반 부분

전체 보고서 (PDF 29쪽)

1. 물건 개요·입지·권리 — 매각 경과, 공부와 현황 차이, 입지도, 등기, 임차인 37건 대항력 판단, 배당 시뮬레이션과 인수 위험
2. 자금 계획 — 입찰가 3안과 판단 근거, 총 취득원가와 조달, 월별 자금 일정
3. 출구 A LH 신축매입약정 — 공고 적합성 점검, 용적률 시나리오, 실제 지적 형상 배치·단면, 층별 면적, 3개 동 다세대안, 세대 평면과 렌더링, 사업수지·민감도
4. 출구 B 부분 명도 후 임대·파티룸 직영 — 층별 리포지셔닝, 임대수익 모델, 파티룸 운영계획과 손익분기
5. 종합 판단과 입찰 전 체크리스트 · 부록(임차인 전체표, 가정)

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자료 기준 2026.9.30 — 법원 매각물건명세서·현황조사서(정보지 출력 2026.9.29), 건축물대장, LH 서울지역 2026년 5차 신축매입약정 공고(2026.9.14), 건축법 시행령 개정 입법예고(2026.9.17)·주택법 시행령 개정 입법예고(도시형생활주택 다세대 6개층), OpenStreetMap. 보고서의 개인 이름은 가운데 글자를 가렸습니다.

이 글과 보고서는 공개 자료와 가정으로 만든 검토 자료이며 투자 권유나 매수신청 대리가 아닙니다. 입찰 여부와 가격은 사건기록과 현장을 확인한 뒤 스스로 판단하세요.